یہ اپارٹمنٹ کی عمارتوں کے مالک ہونے کا بہترین وقت لگتا ہے۔
بہت سے زمینداروں کے لیے، یہ ہے۔ ملک کے بیشتر حصوں میں مکانات کی قلت اور شدید مہنگائی کی وجہ سے حالیہ برسوں میں کرایوں میں اضافہ ہوا ہے۔
لیکن کرائے کی جائیدادوں کی بڑھتی ہوئی تعداد، خاص طور پر جنوبی اور جنوب مغرب میں، مالی پریشانی کا شکار ہیں۔ صرف کچھ لوگوں نے ہی اپنے رہن پر ادائیگی کرنا بند کر دی ہے، لیکن تجزیہ کاروں کو خدشہ ہے کہ اپارٹمنٹ کی جائیدادوں پر تمام قرضوں میں سے 20 فیصد تک ڈیفالٹ کا خطرہ ہو سکتا ہے۔
اگرچہ وبائی امراض کے دوران کرایوں میں اضافہ ہوا ، حالیہ مہینوں میں یہ اضافہ رک گیا ہے۔ ملک کے کئی حصوں میں کرائے کم ہونے لگے ہیں۔ سود کی شرح، فیڈرل ریزرو کی طرف سے مہنگائی سے نمٹنے کے لیے بلند کی گئی، نے عمارت کے مالکان کے لیے رہن کو بہت زیادہ مہنگا بنا دیا ہے۔ اور جب کہ بہت سی جگہوں پر مکانات نایاب ہیں، ہو سکتا ہے کہ ڈویلپرز نے شہروں میں بہت زیادہ اعلیٰ اپارٹمنٹس بنائے ہوں جو اب اتنے زیادہ کرایہ داروں کو اپنی طرف متوجہ نہیں کر رہے ہیں جتنے وہ 2021 اور 2022 میں تھے، جیسے ہیوسٹن اور ٹمپا، فل۔
یہ مسائل ابھی تک بحران میں تبدیل نہیں ہوئے ہیں، کیونکہ اپارٹمنٹ عمارتوں کے زیادہ تر مالکان، جنہیں رئیل اسٹیٹ انڈسٹری میں کثیر خاندانی جائیدادوں کے نام سے جانا جاتا ہے، قرض کی ادائیگی میں پیچھے نہیں رہے۔
کمرشل رئیل اسٹیٹ فنانس کونسل کے مطابق، صرف 1.7 فیصد کثیر خاندانی قرضے کم از کم 30 دن کے ناکارہ ہوتے ہیں، اس کے مقابلے میں تقریباً 7 فیصد دفتری قرضے اور تقریباً 6 فیصد ہوٹل اور خوردہ قرضے، ایک انڈسٹری ایسوسی ایشن کے مطابق، جس کے اراکین میں قرض دہندگان اور سرمایہ کار شامل ہیں۔
لیکن بہت سے صنعتی گروپس، ریٹنگ ایجنسیاں اور ریسرچ فرموں کو خدشہ ہے کہ اپارٹمنٹ کے مزید بہت سے قرضے پریشان ہو سکتے ہیں۔ کثیر خاندانی قرضے صنعت کے ماہرین کی مرتب کردہ فہرستوں میں نئے شامل کیے گئے قرضوں کی اکثریت پر مشتمل ہیں۔
رئیل اسٹیٹ کونسل کی ایگزیکٹو ڈائریکٹر لیزا پینڈرگاسٹ نے کہا، “ابھی ملٹی فیملی سامنے نہیں آ رہی ہے اور آپ کو ناک میں گھونپ رہی ہے، لیکن یہ سب کے ریڈار پر ہے۔”
اپارٹمنٹ قرضوں کے بارے میں خدشات تجارتی رئیل اسٹیٹ کو درپیش مسائل میں اضافہ کرتے ہیں۔ گھر سے کام کرنے کی طرف شفٹ ہونے کی وجہ سے دفتر کی پرانی عمارتیں مشکلات کا شکار ہیں۔ ہوٹلوں کو نقصان پہنچ رہا ہے کیونکہ لوگ کم کاروباری دورے کر رہے ہیں۔ مالز برسوں سے آن لائن شاپنگ کے لیے زمین کھو رہے ہیں۔
اپارٹمنٹ عمارتوں کو درپیش مسائل مختلف ہیں۔ کچھ معاملات میں، مالکان یونٹ بھرنے اور کافی آمدنی پیدا کرنے کے لیے جدوجہد کر رہے ہیں۔ دوسروں میں، اپارٹمنٹ کرایہ داروں کی ادائیگی سے بھرے ہوئے ہیں لیکن مالکان کرایہ میں اتنی تیزی سے اضافہ نہیں کر سکتے کہ قرض کی بڑھتی ہوئی ادائیگیوں کو پورا کرنے کے لیے نقد رقم جمع کر سکیں۔
نتیجتاً، ڈیٹا فراہم کرنے والے CRED iQ کے زیر انتظام ایک فہرست کے مطابق، اب پانچ میں سے تقریباً ایک کثیر خاندانی قرضے ناکارہ ہونے کے خطرے میں ہے۔
تجزیہ کار کثیر خاندانی رہن کے تقریباً ایک تہائی کے بارے میں سب سے زیادہ پریشان ہیں جو تیرتی شرح سود کے ساتھ جاری کیے گئے تھے۔ عام، فکسڈ ریٹ مارگیجز کے برعکس، ان قرضوں کو بڑھتی ہوئی ادائیگیوں کی ضرورت ہوتی ہے کیونکہ گزشتہ دو سالوں میں شرح سود میں اضافہ ہوا ہے۔
ZMR کیپٹل نے 2022 کے آغاز میں ٹمپا کے قریب برینڈن، Fla. میں ریزرو، ایک 982 یونٹ کی عمارت خریدی۔ جائیداد پر رہن کو سرمایہ کاروں کو فروخت کیے گئے بانڈز میں پیک کیا گیا تھا۔ جائیداد پر 80 فیصد سے زیادہ قبضہ ہے، لیکن سود کی ادائیگی 50 فیصد سے زیادہ، یا 6 ملین ڈالر سے زیادہ ہوگئی ہے۔ نتیجے کے طور پر، عمارت کا مالک رہن کی واپسی کرنے سے قاصر تھا، جو اپریل میں واجب الادا تھا، قرض کی خدمت کے دستاویزات کے CRED iQ کے تجزیہ کے مطابق۔ ZMR کیپٹل نے تبصرہ کرنے سے انکار کردیا۔
OWC 182 ہولڈنگز، ہیوسٹن میں Oaks of Westchase کے مالک، 15 دو منزلہ عمارتوں پر مشتمل 182 یونٹ کے باغی طرز کی اپارٹمنٹ پراپرٹی، اپریل سے اپنے رہن پر ادائیگی کرنے میں ناکام رہی ہے، بڑی حد تک سود کے بھاری اخراجات کے نتیجے میں، CRED iQ کے مطابق۔ OWC 182 کے نمائندوں سے تبصرے کے لیے رابطہ نہیں ہو سکا۔
CRED iQ کے چیف ایگزیکٹیو مائیک ہاس نے کہا کہ شرحوں میں اضافہ ان جائیدادوں پر قرض کی خدمات کے اخراجات میں اضافے کا سبب بن رہا ہے۔
لیکن یہاں تک کہ قرض لینے والے جنہوں نے ایک مقررہ شرح رہن حاصل کیا ہے وہ اس وقت جدوجہد کر سکتے ہیں جب انہیں اپنے رہن کو قرضوں کے ساتھ دوبارہ فنانس کرنا پڑتا ہے جس پر سود کی شرح بہت زیادہ ہوتی ہے۔ مارگیج بینکرز ایسوسی ایشن کے مطابق، اس سال تقریباً $250 بلین مالیت کے کثیر خاندانی قرضے واجب الادا ہوں گے۔
سی ایم بی ایس اسپیشل سروسر گروپ کے ایک پارٹنر اور لیڈر مارک سلورمین نے کہا، “سود کی شرح بہت زیادہ ہونے کے ساتھ اور ملک بھر میں اوسطاً کرایوں میں کمی ہونے لگی ہے، اگر آپ کو قرض کو دوبارہ فنانس کرنے کی ضرورت ہے، تو آپ زیادہ مہنگے ماحول میں ری فنانس کر رہے ہیں۔” لا فرم لاک لارڈ۔ “ان عمارتوں کو منافع بخش بنانا مشکل ہے۔”
جبکہ دفاتر کے لیے قرض اور قرض کے چیلنجز بڑے شہروں، خاص طور پر شمال مشرقی اور مغربی ساحل پر عمارتوں پر مرکوز ہیں، وہیں سن بیلٹ میں ملٹی فیملی کے خدشات زیادہ مرتکز ہیں۔
چونکہ وبائی مرض کے دوران لوگ تیزی سے جنوب اور جنوب مغرب میں منتقل ہوئے، ڈویلپرز نے متوقع طلب کو پورا کرنے کے لیے اپارٹمنٹ کمپلیکس بنائے۔ لیکن حالیہ مہینوں میں، جائداد غیر منقولہ کے تجزیہ کاروں نے کہا، ان علاقوں میں جانے والے لوگوں کی تعداد میں تیزی سے کمی آئی ہے۔
سن بیلٹ کے 19 بڑے شہروں میں – بشمول میامی، اٹلانٹا، فینکس اور آسٹن، ٹیکساس – میں 120,000 نئے اپارٹمنٹ یونٹس 2019 میں دستیاب ہوئے اور 110,000 کرایہ داروں کے ذریعہ جذب کیے گئے، CoStar گروپ کے مطابق۔ پچھلے سال، ان مارکیٹوں میں 216,000 نئے یونٹس تھے، لیکن مانگ کم ہو کر 95,000 کرایہ داروں تک پہنچ گئی۔
اس کے علاوہ، جیسا کہ وبائی امراض کے دوران تعمیرات اور مزدوری کے اخراجات میں اضافہ ہوا، ڈویلپرز نے مزید لگژری اپارٹمنٹ عمارتیں تعمیر کیں، اس امید پر کہ کرایہ داروں کو راغب کیا جائے جو زیادہ ادائیگی کر سکتے ہیں۔ CoStar کے تجزیہ کاروں کا کہنا ہے کہ اب، ان عمارتوں کی قیمتیں اور کرائے گر رہے ہیں۔
CoStar گروپ میں ملٹی فیملی اینالیٹکس کے نیشنل ڈائریکٹر جے لائبک نے کہا، “ڈویلپر ابھی ہاتھ سے نکل گئے ہیں۔” “ہر ایک نے سوچا کہ جو مطالبہ ہم نے 2021 میں دیکھا تھا وہ اسی طرح ہو رہا تھا جس طرح آگے بڑھنے جا رہا تھا۔”
یہ ٹائڈز ایکویٹیز جیسے سرمایہ کاروں کے لیے ایک بڑا مسئلہ ہو سکتا ہے، جو کہ لاس اینجلس میں واقع ایک رئیل اسٹیٹ انویسٹمنٹ فرم ہے جو سن بیلٹ میں ملٹی فیملی پراپرٹیز پر بڑی شرط لگاتی ہے۔ صرف چند سال پہلے، ٹائیڈز ایکوئٹیز کے پاس تقریباً 2 بلین ڈالر مالیت کی اپارٹمنٹ عمارتیں تھیں۔ یہ تعداد تیزی سے بڑھ کر 6.5 بلین ڈالر تک پہنچ گئی۔ اب، جیسا کہ ان اپارٹمنٹس کے کرایے اور قیمتیں گر رہی ہیں، فرم قرض کی ادائیگی اور آپریٹنگ اخراجات کو پورا کرنے کے لیے جدوجہد کر رہی ہے، CRED iQ کے مطابق۔
ٹائڈز ایکوئٹیز کے ایگزیکٹوز نے تبصرہ کی درخواستوں کا جواب نہیں دیا۔
جو کچھ کہا گیا ہے، مثال کے طور پر، اپارٹمنٹ کی عمارتیں دفاتر کے مقابلے مضبوط مالیاتی بنیادوں پر ہونے کا امکان ہے۔ اس کی وجہ یہ ہے کہ کثیر خاندانی اکائیوں کو حکومت کی حمایت یافتہ مارگیج کمپنیاں فینی مے اور فریڈی میک سے قرض دے کر مالی اعانت فراہم کی جا سکتی ہے، جسے کانگریس نے رہائش کو مزید سستی بنانے کے لیے بنایا تھا۔
“اگر علاقائی بینک اور بڑے سرمایہ کاری والے بینک فیصلہ کرتے ہیں کہ وہ کثیر خاندانی قرضے نہیں دیں گے، تو فینی اور فریڈی کو کاروبار سے زیادہ فائدہ ملے گا،” لونی ہینڈری نے کہا، ٹریپ کے چیف پروڈکٹ آفیسر، ایک کمرشل رئیل اسٹیٹ ڈیٹا فرم۔ . “یہ ایک ناکامی سے محفوظ ہے جو دوسری اثاثہ کلاسوں کے پاس نہیں ہے۔”
مزید برآں، جب کہ دفاتر کو کام کے انداز میں بڑی تبدیلی کا سامنا کرنا پڑ رہا ہے، لوگوں کو رہنے کے لیے اب بھی جگہوں کی ضرورت ہے، جو طویل مدت کے لیے کثیر خاندانی شعبے کی مدد کرے، مسٹر ہینڈری نے کہا۔
اس کے باوجود، صنعت کے کچھ ماہرین کا کہنا ہے کہ وہ اپارٹمنٹ کے کاروبار میں ڈیفالٹس کی ایک لہر کی توقع کرتے ہیں، جس سے تجارتی رئیل اسٹیٹ انڈسٹری میں مسائل میں شدت آئے گی۔
“واقعی بہت مضبوط کثیر خاندانی اثاثے ہیں،” لوکی لارڈ کے مسٹر سلورمین نے کہا، “لیکن اس میں کولیٹرل نقصان ہونے والا ہے، اور مجھے نہیں لگتا کہ یہ چھوٹا ہوگا۔”