فینکس، اے زیڈ- فینکس، ایریزونا میں 8 اکتوبر 2022 کو ایریزونا اسٹیٹ میلے میں فیرس وہیل سے فینکس اسکائی لائن نظر آتی ہے۔
جوشوا لاٹ / واشنگٹن پوسٹ | گیٹی امیجز
فینکس دیگر شہروں کے مقابلے مہنگائی کے خلاف جنگ جیتنے کے قریب ہے۔ اور اس کا حالیہ تجربہ یہ بتاتا ہے کہ ماہرین اقتصادیات اور فیڈرل ریزرو نے مہینوں سے کیا اصرار کیا ہے لیکن ایک درست ٹائم لائن کو پن کرنے کے لیے جدوجہد کی ہے: جب کرائے کم ہوتے ہیں، مجموعی طور پر افراط زر بھی عام طور پر ہوتا ہے۔
Phoenix میں صارفین کی قیمتوں میں اپریل 2023 سے پچھلے مہینے تک 2.6% اضافہ ہوا، جو کہ 3.4% قومی رفتار سے کم ہے یا بیورو آف لیبر سٹیٹسٹکس کے ذریعے ٹریک کردہ کسی دوسرے میٹرو ایریا سے کم ہے۔ شہر میں افراط زر گزشتہ سال اکتوبر کے بعد سے 3% سے نیچے رہ گیا ہے، جو فروری میں 2.2% تک گر گیا ہے – فیڈرل ریزرو کے مجموعی طور پر ملک کے لیے 2% ہدف کی سطح سے بالکل اوپر۔
یہ سست روی ملک کے پانچویں سب سے زیادہ آبادی والے شہر میں صدارتی انتخابات سے چھ ماہ سے بھی کم عرصے میں سامنے آئی ہے جس کا فیصلہ فینکس کی ماریکوپا کاؤنٹی میں کیا جا سکتا ہے، جہاں 2020 کا ووٹ صدر جو بائیڈن کے حق میں بہت کم فرق پر آیا۔ لیکن جب کہ سیاسی حکمت عملی ساز ایریزونا کی معیشت پر گہری نظر رکھے ہوئے ہیں، اسی طرح ماہرین اقتصادیات اور غیر جانبدار مرکزی بینکرز بھی ہیں۔
فیڈرل ریزرو بینک آف شکاگو کے صدر آسٹن گولسبی نے گزشتہ ماہ کہا کہ “مستقبل کے لیے ہاؤسنگ افراط زر میرا سب سے قیمتی اشاریہ ہے۔”
اور فینکس میں اب تک، کرائے اور گھر کی فروخت دونوں گزشتہ سال کے مقابلے میں ٹھنڈی ہو گئی ہیں۔
ہاؤسنگ بحران کا 'بدترین ماضی'
ریڈفن کے مطابق، شہر میں درمیانی گھر کی فروخت کی قیمتیں اپریل 2023 سے پچھلے مہینے تک 5.1 فیصد بڑھیں، جو کہ اوسطاً $450,000 تھی۔ لیکن یہ چھلانگ سست فروخت کے درمیان آئی، پچھلے 12 ماہ کی مدت کے مقابلے میں تقریباً 3 فیصد کم گھر فروخت ہوئے۔
ریڈفن کے اعداد و شمار سے پتہ چلتا ہے کہ زیادہ سے زیادہ گھر بیچنے والے بھی اپنی مانگی ہوئی قیمتوں پر توجہ مرکوز کرتے ہوئے دکھائی دیتے ہیں، جو مارچ میں فینکس کے 31 فیصد سے زیادہ گھروں پر کم کر دیے گئے تھے – جو کہ تقریباً 18 فیصد کی قومی اوسط سے زیادہ ہے، ریڈفن کے اعداد و شمار سے پتہ چلتا ہے۔
“ہم ممکنہ طور پر فینکس میں کرایوں اور مکان کی قیمتوں میں اس خاطر خواہ، مسلسل اضافے کے لحاظ سے بدترین چیزوں سے گزر چکے ہیں، اور ہم ایک ایسی چیز کی طرف واپس آنے والے ہیں جو عام رجحانات کی زیادہ عکاسی کرتا ہے،” مارک سٹیپ نے کہا، ایک رئیل اسٹیٹ۔ ایریزونا اسٹیٹ یونیورسٹی کے ڈبلیو پی کیری اسکول آف بزنس میں پروفیسر۔
فینکس میں ریئلٹی ایگزیکٹوز کی صدر، شیرل باؤڈن نے کہا کہ انڈسٹری کے ایک پروگرام میں ریئلٹرز جو حال ہی میں اس نے شرکت کی تھی وہ ایک دوسرے سے پوچھتے رہے کہ کیا انہیں کوئی نمائش مل رہی ہے۔
بوڈن نے کہا ، “یہ سب کی طرف سے بالکل خالی گھورنا تھا۔ “یہ ایک چیختے ہوئے رک گیا،” اس نے گھریلو خرید بازار کے بارے میں کہا۔
کولڈاؤن کم لوگوں کی نقل مکانی اور رہائشی تعمیرات کو وسعت دینے کے ساتھ موافق ہے، جو مل کر کرائے کی افراط زر کو کم کرنے میں مدد کر رہے ہیں۔
جمعرات کو جاری کردہ مردم شماری کے تجزیے کے مطابق، شہر کی آبادی میں اضافہ 2019 میں 1.6 فیصد کی سالانہ شرح سے کم ہو کر 2023 تک صرف 0.4 فیصد رہ گیا۔ ایک ہی وقت میں، فینکس اب کرائے کی انوینٹری سے بھرا ہوا ہے “جیسا کہ ہم نے کبھی نہیں دیکھا،” لی اینڈ ایسوسی ایٹس کے پرنسپل برینٹ موزر نے کہا جس نے شہر میں کمرشل رئیل اسٹیٹ میں تقریباً 25 سال سے کام کیا ہے۔ وبائی امراض سے ٹھیک پہلے اور اس کے دوران تصور کیے گئے منصوبے آخر کار مکمل ہو رہے ہیں جب سپلائی چین کے مسائل نے ان میں سے بہت سے لوگوں کو روکے رکھا۔
کرائے کے ایجنٹوں کے لیے “یہ ایڈجسٹمنٹ کا ایک تکلیف دہ دور ہونے والا ہے”، موزر نے کہا، انہوں نے مزید کہا کہ کچھ اپارٹمنٹ کمپلیکس میں آسامیاں 11% تک زیادہ ہیں، جو کہ تقریباً 6% سے کہیں زیادہ ہیں جسے وہ ایک صحت مند مارکیٹ کا عام خیال سمجھتے ہیں۔
لیکن یہ کرایہ داروں کے لیے اچھی خبر ہو سکتی ہے، جن کے بارے میں موزر نے کہا کہ اگلے سال یا ڈیڑھ سال کے دوران کرایہ میں 2% اور 4% کے درمیان کمی دیکھنے کی توقع کرنی چاہیے۔
اس کا مطلب یہ نہیں ہے کہ فینکس، یا بڑے پیمانے پر ایریزونا نے اپنے رہائش کے قابل استطاعت مسائل کو حل کر لیا ہے۔ ایریزونا اسٹیٹ یونیورسٹی کے محققین نے اس سال کے شروع میں اندازہ لگایا کہ ریاست میں تقریباً 270,000 یونٹس کی کمی ہے، جس میں ہر 100 انتہائی کم آمدنی والے گھرانوں کے لیے صرف 26 کرایے دستیاب ہیں۔
لیکن پیشرفت نے کرایوں کو کم کرنے میں مدد کی ہے۔ ایک بیڈ روم والے فینکس اپارٹمنٹ کا درمیانی کرایہ اپریل میں 1,300 ڈالر تھا، جو کہ ایک سال پہلے کے مقابلے میں 7 فیصد کم ہے، لسٹنگ سائٹ Zumper کے مطابق، اسی عرصے کے دوران قومی سطح پر صرف 0.6 فیصد تھا۔ دریں اثنا، فینکس کے رہائشی سالانہ اجرت میں اوسطاً 5% اضافے سے مستفید ہو رہے ہیں، جو افراط زر میں کمی کے ساتھ ان کی خرچ کرنے کی طاقت کو بڑھا رہے ہیں۔
مہنگائی پر کرایہ کا اثر
میٹرو ایریا کے کرائے کی سست روی نے اس کے مجموعی “پناہ” انڈیکس سے کچھ بھاپ نکلنے دی ہے، جسے BLS بڑے پیمانے پر کسی کے سر پر چھت ڈالنے کے اخراجات کی پیمائش کے لیے استعمال کرتا ہے – چاہے کرائے پر ہو یا مکان۔ اس انڈیکس میں اپریل میں فینکس میں 3.5 فیصد کی سالانہ شرح سے اضافہ ہوا، جو کہ قومی سطح پر 5.5 فیصد چھلانگ سے کم ہے۔
پناہ گاہ کے اخراجات کنزیومر پرائس انڈیکس کا تقریباً 36% بنتے ہیں – ایک باریک بینی سے دیکھے جانے والے وفاقی افراط زر کی پیمائش – اور انڈیکس جو ان کی عکاسی کرتا ہے اس کا حساب لگانا مشکل ہے، جزوی طور پر اس لیے کہ کرایہ اور گھر کی ملکیت کے اخراجات ڈرامائی طور پر مختلف ہیں۔
ایک چیز کے لیے، لیزنگ کے معاہدے عام طور پر کرایہ داروں کو ہر سال اپنے اخراجات کو دوبارہ ترتیب دینے پر چھوڑ دیتے ہیں، جس میں BLS ہاؤسنگ کے اخراجات کا اندازہ لگانے کے لیے اپنے سروے کے “کافی پیچیدہ” ڈیزائن کے طور پر بیان کرتا ہے۔ دوسرے کے لیے، ہو سکتا ہے کہ گھر کے مالک کی رہن کی ادائیگی ان کی جائیداد کی مارکیٹ ویلیو کی عکاسی نہ کرے۔ نتیجے کے طور پر، بی ایل ایس کے ماہرین اقتصادیات کرایہ داروں کے سروے کا استعمال کرتے ہیں تاکہ یہ معلوم کیا جا سکے کہ “مالکان کے مساوی کرایہ” یا OER کہلانے والی بالٹی کے حصے کے طور پر، ایک مخصوص مہینے میں ایک گھر کو کتنا کرایہ ملے گا۔
“یہ جزوی طور پر اس بات کی عکاسی کرتا ہے: اگر آپ گھر کے مالک کے طور پر اسے کرائے پر دیتے ہیں تو یہ جگہ کس کے لیے کرائے پر لے گی؟” ریسرچ فرم Inflation Insights کے بانی عمیر شریف نے کہا۔
اس وجہ سے، کرایہ کی شرحیں – گھر کی قیمتوں کے بجائے – افراط زر کی پیمائش کے طریقے پر زیادہ اثر ڈالتی ہیں۔ اس لیے جب کسی علاقے میں کرائے کی قیمتیں گرتی ہیں، اسی طرح پناہ گاہ کے اخراجات، اور ممکنہ طور پر مجموعی CPI افراط زر بھی۔
دوسرے شہروں میں جہاں مقامی افراط زر کی شرح قومی اوسط سے کم ہے – اس وقت ہیوسٹن اور اینکریج، الاسکا سمیت – سست پناہ گاہوں کے اخراجات بھی ایک اہم عنصر رہے ہیں، حالانکہ میٹرو ایریا کے اعداد و شمار عام طور پر زیادہ غیر مستحکم ہوسکتے ہیں۔
اگرچہ فیڈ شرح سود میں اضافہ کرکے طلب کو متاثر کر سکتا ہے، جو بالواسطہ طور پر رہن کی بلند شرحوں میں حصہ ڈالتا ہے، مرکزی بینک مزید مکانات یا اپارٹمنٹ بلاکس نہیں بنا سکتا۔ یہ صرف ہاؤسنگ ڈیٹا دیکھ سکتا ہے، جس میں سے زیادہ تر تاخیر سے ہونے والے اسنیپ شاٹ کی پیشکش کرتا ہے، اور اس کی شرح کے فیصلوں میں عنصر شامل ہے۔
فیڈ چیئر جیروم پاول نے یکم مئی کو کہا کہ “معیشت میں بہت سی جگہیں ہیں جہاں افراط زر کے عمل میں صرف وقفے کے ڈھانچے بنائے گئے ہیں، اور ہاؤسنگ ان میں سے ایک ہے۔”
شریف کے مطابق یہ وقفہ ڈیڑھ سال تک کا ہو سکتا ہے – یعنی دوسرے شہروں میں کرائے کی سست روی پہلے سے ہی ان کی مقامی مارکیٹوں کو ہلا رہی ہے، جیسا کہ فینکس میں، قومی اعداد و شمار میں ابھی تک سامنے آئے بغیر۔
“اس میں کچھ وقت لگتا ہے،” انہوں نے کہا۔