کنزرویٹو نے پہلی بار خریداروں کے لیے £425,000 تک کے گھروں کے لیے اسٹامپ ڈیوٹی کو مستقل طور پر ختم کرنے اور خریدنے کے لیے ایک “نئی اور بہتر” مدد متعارف کرانے کا وعدہ کیا ہے۔
سٹیمپ ڈیوٹی انگلینڈ اور شمالی آئرلینڈ میں لاگو ہوتی ہے، ویلز اور سکاٹ لینڈ میں مختلف پراپرٹی ٹیکس لاگو ہوتے ہیں۔
پہلی بار خریداروں کے لیے “nil” سٹیمپ ڈیوٹی بینڈ پہلے £300,000 سے بڑھا کر £425,000 کر دیا گیا تھا اور یہ اگلے سال مارچ میں ختم ہونا تھا۔
اگر جائیداد ان کا پہلا گھر ہے تو خریدار فی الحال ریلیف کا دعویٰ کر سکتے ہیں۔
اس کا مطلب ہے کہ £425,000 اور £425,001 سے £625,000 تک کے کسی بھی حصے پر 5% تک کوئی سٹیمپ ڈیوٹی ادا نہیں کرنا پڑے گی۔
آج صبح اعلان کردہ کچھ تجاویز ایک آغاز کی طرح لگتی ہیں، لیکن اب بھی پہلی بار خریداروں کی اکثریت کی مدد کرنے یا نقل و حرکت میں حائل رکاوٹوں کو دور کرنے میں مزید آگے جانے کی گنجائش ہے۔
ٹم بینسٹر، رائٹ موو
اگر پراپرٹی کی قیمت £625,000 سے زیادہ ہے تو خریدار ریلیف کا دعویٰ نہیں کر سکتے۔
زوپلا نے حال ہی میں پچھلے چھ مہینوں میں فروخت کے لیے گھروں کے بارے میں پہلی بار خریداروں کی پوچھ گچھ کا تجزیہ کیا۔
اس نے پایا کہ زوپلا پر گھر تلاش کرنے والے 10 میں سے آٹھ پہلی بار خریداروں کو £425,000 سے کم قیمت والے مکانات کی تلاش تھی، جب کہ 7% £625,000 کی حد سے زیادہ دیکھ رہے تھے اور پھر بھی انہیں مکمل سٹیمپ ڈیوٹی ادا کرنی ہوگی۔
زوپلا نے کہا کہ پہلی بار جنوبی انگلینڈ میں خریداری کے لیے تلاش کرنے والے خریداروں کو عام طور پر زیادہ قیمت والے گھر تلاش کرنے پڑتے ہیں اور انہیں سب سے زیادہ سٹیمپ ڈیوٹی ادا کرنا پڑتی ہے۔
سینٹینڈر کے صارفین کے اعداد و شمار کے مطابق، 2024 کی پہلی سہ ماہی میں جائیداد کی سیڑھی پر پہلا قدم رکھنے والے پانچویں افراد کی عمر 40 سال سے زیادہ ہے۔
کنزرویٹو کی طرف سے تجویز کردہ نئی ہیلپ ٹو بائی اسکیم، اگر وہ جولائی میں عام انتخابات جیت جاتے ہیں، تو پہلی بار خریداروں کو نئے تعمیر شدہ گھر کی لاگت کے لیے 20% تک کا ایکویٹی قرض فراہم کرے گا۔
پہلی بار خریدار اسکیم کے تحت 5% ڈپازٹ کے ساتھ ہاؤسنگ سیڑھی پر چڑھ سکیں گے۔ اس اقدام کو جزوی طور پر گھر بنانے والوں کے تعاون سے فنڈ کیا جائے گا۔
پارٹی ایک موجودہ مارگیج گارنٹی اسکیم کو بھی جاری رکھنے کا ارادہ رکھتی ہے۔
سارہ کولز، پرسنل فنانس کی سربراہ، ہارگریویس لینس ڈاؤن نے ہیلپ ٹو بائ کے بارے میں کہا: “اس اسکیم نے خریداروں کی ڈپازٹ تک بڑھنے کی صلاحیت میں نمایاں فرق پیدا کیا ہے۔
“تاہم، ایک حقیقی خطرہ بھی ہے جو نئی تعمیرات کی لاگت کو بڑھاتا ہے – بہت سے فوائد کو ختم کر دیتا ہے۔ فی الحال، ایک نئی تعمیر کی اوسط قیمت £388,789 ہے، جو ایک سال میں 17 فیصد زیادہ ہے۔
“اس کا موازنہ £276,194 پر دوبارہ فروخت کی اوسط قیمت سے کریں – جو ایک سال میں 1.8% کم ہے۔”
کنزرویٹو نے اپنے موجودہ کرایہ داروں کو فروخت کرنے والے مکان مالکان کے لیے دو سال کے عارضی کیپیٹل گین ٹیکس ریلیف کا وعدہ بھی کیا۔
جبکہ مکان مالکان کو موجودہ کرایہ داروں کو فروخت کرنے کی ترغیب دینے میں مدد کرنے کی صلاحیت ہے، لیکن یہ حالیہ کنزرویٹو حکومتوں کے تحت ٹیکسوں میں اضافے کی وجہ سے کرایہ کی مارکیٹ کو پہنچنے والے نقصان کو واپس نہیں لے گا۔
بین بیڈل، این آر ایل اے
محترمہ کولس نے مزید کہا: “منشور میں ایسے مکان مالکان کے لیے جو کرایہ داروں کو فروخت کرتے ہیں، کے لیے دو سال کے لیے کیپٹل گین ٹیکس کی عارضی چھٹی تجویز کرتا ہے، تاکہ انھیں ان لوگوں کو فروخت کرنے کی ترغیب دی جائے جو پہلے سے وہاں رہتے ہیں۔
“ہمیں یہ دیکھنا ہو گا کہ آیا وہ ایسا کرنے کے لیے تیار ہیں، یا ایسے ماحول میں جہاں قیمتیں مضبوط رہیں، وہ کھلی منڈی میں فروخت کے ساتھ اپنا بازو تیار کرتے ہیں۔”
نیشنل ریذیڈنشیل لینڈلارڈز ایسوسی ایشن (NRLA) کے چیف ایگزیکٹو، بین بیڈل نے کہا: “کرایہ دار جو گھر کے مالک بننا چاہتے ہیں، انہیں ایسا کرنے میں مدد کی جانی چاہیے۔
“جبکہ مالک مکان کو موجودہ کرایہ داروں کو فروخت کرنے کی ترغیب دینے میں مدد کرنے کی صلاحیت ہے، لیکن یہ حالیہ کنزرویٹو حکومتوں کے تحت ٹیکس میں اضافے کی وجہ سے کرائے کی منڈی کو پہنچنے والے نقصان کو واپس نہیں لے گا۔”
رائٹ موو کے پراپرٹی ماہر ٹم بینسٹر نے کہا: “آج صبح اعلان کردہ کچھ تجاویز ایک آغاز کی طرح لگتی ہیں، لیکن اب بھی زیادہ تر پہلی بار خریداروں کی مدد کرنے یا نقل و حرکت میں حائل رکاوٹوں کو دور کرنے کی گنجائش ہے۔”
انہوں نے مزید کہا: “فوری توجہ قلیل مدتی مدد کے علاوہ طویل مدتی حل پر ہونی چاہیے، اور کسی بھی نئی پالیسی کو وسیع ہاؤسنگ مارکیٹ پر اس پالیسی کے ممکنہ دستک کے اثرات پر غور کرنے کی ضرورت ہے۔
“یہ ایک دلچسپ علاقہ ہے کہ اس بات پر غور کیا جائے کہ کرایہ داروں کو وہ گھر خریدنے میں کس طرح مدد مل سکتی ہے جس میں وہ اپنے مالک مکان سے رہتے ہیں، اگر وہ بیچنا چاہتے ہیں۔
“اس میں ایک رکاوٹ یہ ہے کہ بہت سے کرایہ دار ایسی جائیدادوں میں رہتے ہیں جنہیں وہ خریدنے کے متحمل نہیں ہوں گے، کیونکہ کسی پراپرٹی کو کرائے پر دینے کے لیے عام استطاعت کے معیار کو خریدنے کی ضروریات سے زیادہ قابل رسائی ہو سکتا ہے۔”
بالآخر، ہمیں نئے پائیدار مکانات کی مکمل طور پر مضبوط فراہمی کی ضرورت ہے۔
ناتھن ایمرسن، پراپرٹی مارک
منشور کی دستاویز میں یہ بھی کہا گیا ہے کہ انگلینڈ میں اگلی پارلیمنٹ میں پارٹی 1.6 ملین گھروں کو “ہمارے دیہی علاقوں کی حفاظت کرتے ہوئے” فراہم کرے گی۔
یہ جزوی طور پر EU کے وراثت کے قوانین کو ختم کرنے کے ساتھ ساتھ بڑے شہروں میں پہلے سے تیار شدہ زمین پر نئے مکانات کے لیے منصوبہ بندی کے نظام کے ذریعے ایک “فاسٹ ٹریک” راستہ فراہم کرنے سے حاصل کیا جائے گا۔
منشور دستاویز میں کہا گیا کہ مضبوط ڈیزائن کوڈ اس بات کو یقینی بنائیں گے کہ یہ “شہری علاقوں کی نرم کثافت” کے قابل بناتا ہے، جس میں درختوں سے جڑی سڑکوں پر مقامی کردار میں گھر بنائے گئے ہیں۔
اس نے پارٹی کو “اندرونی لندن میں کثافت کی سطح کو پیرس اور بارسلونا جیسے یورپی شہروں میں بڑھانے” کے ساتھ ساتھ “گرین بیلٹ کو بے قابو ترقی سے بچانے کے لیے اپنے کاسٹ آئرن کے عزم کو برقرار رکھنے” کا بھی عہد کیا۔
دستاویز میں کہا گیا ہے کہ پارٹی اس بات کو یقینی بنائے گی کہ مقامی حکام GP سرجریوں، سڑکوں اور گھروں کی مدد کے لیے درکار دیگر مقامی انفراسٹرکچر کی فراہمی کے لیے نئے انفراسٹرکچر لیوی کا استعمال کریں۔
گھر بنانے کے اہداف – اور حکومتوں کی ان کو پورا کرنے کی صلاحیت – اکثر جانچ کی زد میں آئے ہیں اور سیاسی صفوں کا موضوع رہے ہیں۔
وزیر اعظم رشی سنک نے پچھلے سال ممکنہ بیک بینچ ٹوری بغاوت کو روکنے کے لیے لازمی رہائش کے اہداف کو گرا دیا تھا۔
اس کی بجائے اس نے انگلینڈ ایڈوائزری میں سالانہ 300,000 مکانات بنانے کا عہد کرنے کا انتخاب کیا جب تعمیر کے بار بار کم پڑ گئے۔
فروری میں، وزراء پر براؤن فیلڈ کی ترقی میں پہلے سے زیادہ سرمایہ کاری کے مطالبات کو نظر انداز کرنے کا الزام لگاتے ہوئے، لندن کے میئر صادق خان کے ایک ترجمان نے کہا کہ وہ “ایسی حکومت سے لیکچر نہیں لیں گے جس نے قومی سطح پر رہائش کے اہداف کو ختم کر دیا ہے اور لوگوں کے کرائے اور رہن میں اضافہ کیا ہے”۔
سپلائی کو تمام مدتوں میں حل کرنا ضروری ہے، بصورت دیگر 2.0 خریدنے میں مدد کے ساتھ ہمیں پہلی اسکیم کے منفی دہرانے کا خطرہ ہے
جسٹن ینگ، Rics
ناتھن ایمرسن، پراپرٹی پروفیشنلز کے باڈی پراپرٹی مارک کے چیف ایگزیکٹو نے کہا: “بالآخر، ہمیں نئے پائیدار مکانات کی مکمل طور پر مضبوط فراہمی کی ضرورت ہے جو مسلسل بڑھتی ہوئی مانگ کے ساتھ ہم آہنگ ہو۔”
کنزرویٹو کے منشور کی دستاویز میں کہا گیا ہے: “ہم نے 2010 سے اب تک 2.5 ملین سے زیادہ گھر فراہم کیے ہیں۔”
جسٹن ینگ، رائل انسٹی ٹیوشن آف چارٹرڈ سرویئرز (آر آئی سی) کے سی ای او نے کہا: “گزشتہ 14 سالوں میں صرف 2.5 ملین گھروں کی فراہمی کے بعد، کنزرویٹو پارٹی نے اگلے پانچ سالوں میں 1.6 ملین گھروں کی تعمیر کا پرجوش عہد کیا ہے۔
“یہ ایک سال میں 300,000 سے زیادہ نئے گھر ہیں – جو کہ 60 کی دہائی سے حاصل نہیں ہوسکے ہیں، اس عرصے کے دوران جب پبلک سیکٹر اور SME ہاؤس بلڈرز کا ہاؤسنگ ڈیلیوری میں بہت زیادہ کردار تھا۔
“اگرچہ یہ دیکھنا حوصلہ افزا ہے کہ کنزرویٹو خود کو چھوٹے بلڈرز کی حمایت کرنے کا عہد کرتے ہیں، لیکن اس سے ایسے قوانین کی دلدل کو دور نہیں کیا جائے گا جو برطانیہ کے محدود اور سیاسی طور پر پھیلے ہوئے منصوبہ بندی کے نظام کو تشکیل دیتے ہیں۔
“ہم کسی بھی ایسے اقدام کا خیرمقدم کرتے ہیں جو پہلی بار خریداروں کی مدد کرتا ہو، لیکن ڈیمانڈ سائیڈ سلوشنز کو قابل عمل سپلائی سائیڈ سلوشنز کے ساتھ ملایا جانا چاہیے۔ استطاعت کی سطح کو بہتر بنانا شروع کرنے کے لیے برطانیہ کو مزید مکانات تعمیر کرنا ہوں گے۔ کچھ اندازوں کے مطابق برطانیہ میں اس وقت 4.3 ملین گھروں کی کمی ہے۔
“اگرچہ اسٹامپ ڈیوٹی میں کٹوتی مختصر مدت میں زیادہ خریداروں کو جائیداد کی سیڑھی کے پہلے حصے پر لانے میں مدد دے گی، لیکن یہ بہت ضروری ہے کہ ہم ماضی سے سبق سیکھیں اور ایسی پالیسیاں متعارف کروائیں جو گھر کی تعمیر کے اندر موجود ساختی مسائل کی کثرت کو حل کرتی ہیں۔ .
“تمام مدتوں میں سپلائی پر توجہ دی جانی چاہیے، بصورت دیگر 2.0 خریدنے میں مدد کے ساتھ ہمیں پہلی اسکیم کے منفی دہرانے کا خطرہ ہے۔”