لوگ 8 جنوری 2016 کو وو کنگ، تیانجن کے ٹرین اسٹیشن پر انتظار کر رہے ہیں۔
فریڈ ڈوفور | اے ایف پی | گیٹی امیجز
بیجنگ — بیجنگ کے قریب واقع چینی شہر تیانجن میں تقریباً 1500 گھریلو خریداروں کے ایک گروپ نے ابھی تک ان اپارٹمنٹس کو دیکھنا باقی ہے جہاں انہوں نے کہا تھا کہ انہوں نے تقریباً آٹھ سال قبل ادائیگی کی تھی۔
جیسا کہ چین میں عام ہے، تیانجن میں اپارٹمنٹ کمپلیکس نے یونٹس کو مکمل ہونے سے پہلے فروخت کر دیا۔ وعدہ یہ تھا کہ وہ 2019 تک تیار ہو جائیں گے، لیکن گھر خریداروں میں سے پانچ کے مطابق، اکثریت ابھی تک نامکمل ہے، جنہوں نے ٹیلی فون کے ذریعے CNBC سے بات کی لیکن انتقامی کارروائی کے خوف سے اپنا نام ظاہر نہ کرنے کی درخواست کی۔ خریدار ان لوگوں کا مرکب ہیں جنہوں نے مکمل ادائیگی کی لیکن چھوٹی قسطوں میں بھی۔ ان کے خدشات ان وسیع چیلنجز کی صرف ایک مثال ہیں جو چین کے پراپرٹی سیکٹر کی جیبوں میں برقرار ہیں۔
اپنی رقم کی واپسی یا اپنی جائیداد کی خریداری کے بارے میں معلومات حاصل کرنے کی ابتدائی کوششوں کے بعد، چند خریداروں نے بتایا کہ پولیس ان کے گھروں کا دورہ کرتی ہے، بعض اوقات آدھی رات کو۔
ایک خریدار نے CNBC کی طرف سے ترجمہ کردہ مینڈارن میں کہا، “مجھے لگتا ہے کہ مجھے اس پورے عرصے میں دھوکہ دیا گیا ہے۔”
خریدار نے کہا، “میری درخواست صرف یہ ہے کہ میں گھر واپس کر سکتا ہوں اور اپنے پیسے واپس کر سکتا ہوں،” خریدار نے کہا۔ “اگر میں گھر حاصل کرنے کے قابل بھی ہوں تو مجھے برا لگے گا۔”
کچھ خریداروں نے کہا کہ انہوں نے اپارٹمنٹس اپنے والدین کے ریٹائر ہونے یا اپنے بچوں کے قریبی اسکول جانے کے لیے خریدے تھے۔ منتقل ہونے کے انتظار کے آٹھ سالوں میں، ایک خریدار نے کہا کہ ان کے والدین میں سے ایک نئے گھر کے انتظار میں فوت ہو گیا تھا، اور دوسرے نے کہا کہ ان کا بچہ بڑا ہو گیا ہے اور اس نے اس کے بجائے دوسرا اسکول تلاش کیا۔
![JPMorgan: چین کے ساتھ معاملات کرتے وقت میکرو اکنامک اور ایکویٹی مارکیٹ کی بات چیت کو الگ کرنے کی ضرورت ہے](https://image.cnbcfm.com/api/v1/image/107406143-1714028954180-1714028560-34262861987-hd.jpg?v=1714028959&w=750&h=422&vtcrop=y)
خریداروں سے مزید رقم طلب کرنا
اس معاملے میں ڈویلپر، Zhuoda Yidu، نے گزشتہ ماہ کے آخر میں گھریلو خریداروں سے تنازعہ کے تصفیے کو منظور کرنے کو کہا، جس کی ایک کاپی CNBC نے دیکھی۔
دستاویز میں کہا گیا ہے کہ اپارٹمنٹس 2025 یا 2026 میں مکمل ہو سکتے ہیں اگر خریدار اگلے چند ہفتوں میں اپنی جائیداد کی خریداری پر دیگر اخراجات کے ساتھ ساتھ ڈویلپر کی طرف سے مقرر کردہ بقایا رقم ادا کرنے پر راضی ہو جائیں۔
تجویز نے کوئی متبادل پیش نہیں کیا، اور کہا کہ پراپرٹیز کی قیمت مارکیٹ سے پہلے کی کمی کی قیمتوں پر ہونی چاہیے – یا درج بروکریج کی قیمتوں کے ساتھ موازنہ کے مطابق، یا موجودہ سطح سے تقریباً دوگنا یا زیادہ۔ اس میں آٹھ سالوں کے ٹوٹ پھوٹ اور خاندانوں کی زندگی کے منصوبوں میں ممکنہ رکاوٹ کا ذکر نہیں کرنا ہے۔
ایک خریدار نے 2016 میں خریدے گئے گھر کے بارے میں کہا، “ڈاؤن پیمنٹ کی رقم میرے والد کی طرف سے تھی۔” “میں اسے نہیں بتا سکتا کہ یہ ختم نہیں ہوا ہے۔ کوویڈ کے دوران میں نے اسے بتایا کہ اس میں تاخیر ہوئی ہے۔ اب کوویڈ ختم ہو گیا ہے اور وہاں موجود ہیں۔ کوئی بہانہ نہیں.”
اس اپارٹمنٹ کی مکمل ادائیگی کے علاوہ، یہ ایک خریدار اب بھی اسی کمپلیکس میں ایک دوسرے اپارٹمنٹ کے لیے تقریباً 2,800 یوآن کا ماہانہ رہن ادا کر رہا ہے، جس کا مقصد کسی رشتہ دار کے لیے تھا۔
ذرائع میں سے ایک نے بتایا کہ صورتحال نے اس احساس کے جذبات کو ہوا دی ہے کہ چاہے کتنی ہی رقم خرچ کی جائے، خریداروں کو ان کے گھر کبھی نہیں ملیں گے۔ اس فرد نے نوٹ کیا کہ سوشل میڈیا پر تقریباً 500 ساتھی خریداروں کے گروپ چیٹ میں تقریباً 90 فیصد نے ڈویلپر کی تجویز کو مسترد کر دیا۔
کمپنی اور اس کے نمائندوں کو کال کرنے اور ای میل کرنے کی متعدد CNBC کوششوں کے باوجود Zhuoda Yidu تبصرہ کے لیے دستیاب نہیں تھا۔ Zhuoda Yidu کے دیوالیہ پن اور لیکویڈیشن کیس کو سنبھالنے والے ایک وکیل نے CNBC کو تبصرے کے لیے Tianjin Wuqing ڈسٹرکٹ پیپلز کورٹ سے رجوع کیا۔ عدالت نے CNBC کا جواب نہیں دیا۔
وانگ نے کہا کہ یہ پہلا موقع تھا جب اس نے گھر کے خریداروں کو اپنے تیار شدہ اپارٹمنٹس حاصل کرنے کے لیے زیادہ ادائیگی کرنے کے بارے میں سنا تھا۔
انہوں نے کہا کہ کوویڈ 19 وبائی مرض سے قبل ڈیلیوری میں تاخیر کے چھٹپٹ واقعات تھے، خاص طور پر تیانجن جیسے شہروں میں، جہاں 2014 اور 2015 میں رئیل اسٹیٹ کی ترقی میں اضافہ ہوا تھا۔ انہوں نے کہا کہ اس وقت مقامی حکام اور ڈویلپرز عام طور پر اس کا فوری حل تلاش کریں گے۔ چونکہ اس میں ایک اوسط خاندان کے لیے بہت زیادہ رقم شامل تھی۔
تیانجن اور بیجنگ کے آس پاس کے دیگر علاقوں میں وبائی بیماری سے پہلے دلچسپی بڑھ گئی کیونکہ چین کے دارالحکومت میں کام کرنے والے لوگ ایسے وقت میں زیادہ سستی رہائش کے اختیارات تلاش کرتے تھے جب قیمتیں عروج کے قریب تھیں۔
چین کی رئیل اسٹیٹ کی حالیہ پریشانیوں سے ہٹ کر، گھریلو خریداروں کے مخمصے کی جڑیں گھریلو رجسٹریشن کے نظام میں ہیں — جسے ہوکو کہتے ہیں — جو یہ بتاتا ہے کہ دوسرے فوائد کے علاوہ کسی کے بچے سرکاری اسکول میں کہاں جا سکتے ہیں۔ تیانجن جیسے شہروں نے بھی نئے باشندوں کو راغب کرنے کے لیے ہوکو پالیسیوں کا استعمال کیا ہے۔
لیکن وانگ نے کوویڈ کے بعد ڈیلیوری میں تاخیر میں اضافے کو نوٹ کیا، کیونکہ ڈویلپرز نے کام جاری رکھنے کے لیے جدوجہد کی، جس کے نتیجے میں “نظاماتی مسئلہ” پیدا ہوا۔
چین کی اعلیٰ قیادت نے اپریل کے آخر میں ایک میٹنگ میں کہا کہ وہ گھروں کی فراہمی کو یقینی بنانے اور گھر خریدنے والوں کے مفادات کے تحفظ کے لیے کام جاری رکھیں گے۔
چین کی ہاؤسنگ اور شہری-دیہی ترقی کی وزارت اور تیانجن کے ووکنگ ضلع میں اس کی مقامی یونٹ نے اس کہانی کے بارے میں CNBC سے رابطہ کرنے پر کوئی تبصرہ نہیں کیا۔
ڈویلپر Zhuoda چین کے سب سے بڑے میں سے ایک ہونے سے بہت دور ہے۔ کچھ گھریلو خریداروں نے جنہوں نے CNBC سے بات کی، کہا کہ ابتدائی ادائیگی کرنے کے بعد، انہیں پتہ چلا کہ زیر بحث جائیداد ضروری نہیں کہ کوئی مصدقہ پروجیکٹ ہو۔
اس منصوبے کے ساتھ مسائل کی نشاندہی کرتے ہوئے، سرکاری “تیانجن ڈیلی” اخبار نے مارچ 2017 میں واپس اطلاع دی کہ تیانجن کے ووکنگ ضلع میں Zhuoda Yidu انویسٹمنٹ کے ذریعہ تعمیر کردہ اسی Xiyu Garden پروجیکٹ نے رقم جمع کرکے شہر کے رئیل اسٹیٹ کے لین دین کے قوانین کی خلاف ورزی کی ہے۔ کمرشل ہاؤسنگ سیلز کے لیے لائسنس حاصل کیے بغیر خریداروں سے۔ رپورٹ میں کہا گیا کہ مقامی حکام نے جرمانے عائد کیے اور اصلاح کا حکم دیا۔ کاروباری ڈیٹا بیس Qichacha کے ذریعے حاصل کیے گئے ریکارڈز سے پتہ چلتا ہے کہ Zhuoda Yidu نے اگست 2018 تک کمرشل ہاؤسنگ سیلز کے لیے لائسنس حاصل نہیں کیے تھے، حالانکہ اس نے 2016 کے اوائل میں ہی پروجیکٹ کے حصے کے لیے تعمیراتی اجازت نامے حاصل کیے تھے۔
ایک گھریلو خریدار نے CNBC کو تصدیق کی کہ تیانجن ڈیلی کی رپورٹ میں بیان کردہ واقعے کے بعد، خریدار خریداری کا سرٹیفیکیشن حاصل کرنے میں کامیاب ہو گئے۔
اس کہانی کے لیے انٹرویو کیے گئے تیانجن اپارٹمنٹس کے خریداروں نے کہا کہ وہ اس منصوبے کو مرکزی حکومت کی نامکمل گھروں کی فہرست میں شامل کرنے کی ناکام کوشش کے بارے میں جانتے ہیں (جو عام طور پر تکمیل تک فنانسنگ کی ضمانت دیتے ہیں)، حالانکہ یہ واضح نہیں تھا کہ آیا اس کی وجہ اس منصوبے کی وجہ تھی۔ تصدیق شدہ حیثیت. کچھ لوگوں نے تازہ ترین مجوزہ تنازعات کے تصفیے کو مرکزی پالیسی میں تبدیلیوں کے ردعمل کے طور پر دیکھا، کیونکہ یہ منصوبے کو لٹکانے کے بجائے تعمیر کو مکمل کرنے کی طرف ایک راستہ تھا۔
رئیل اسٹیٹ سیکٹر کی مشکلات نے مقامی حکومت کے مالیات پر بھی وزن کیا ہے، جس نے کبھی ڈویلپرز کو زمین کی فروخت سے نمایاں آمدنی حاصل کی تھی۔
S&P گلوبل ریٹنگز کے مطابق، اعلی آمدنی والے چینی شہروں میں، تیانجن جی ڈی پی کے مقابلے میں قرض کی بلند ترین سطحوں میں سے ایک ہے۔
بہت سے گھرانوں کے لیے، رئیل اسٹیٹ نے ان کی دولت کا بڑا حصہ بنایا ہے، اکثر دادا دادی اور رشتہ داروں کی جانب سے اپنی بچت جمع کرنے کا نتیجہ۔
ایک گھر خریدار نے نامکمل تیانجن اپارٹمنٹ کمپلیکس میں 90 مربع میٹر بڑے دو بیڈ روم والے اپارٹمنٹ کی 700,000 یوآن کی خریداری میں 190,000 یوآن ڈوب گئے۔
یہ کئی سالوں کی بچت ہے۔ بیجنگ شہر کے رہائشیوں کے لیے 2023 میں اوسطاً فی کس ڈسپوزایبل آمدنی 88,650 یوآن اور تیانجن میں 51,271 یوآن تھی، جو زندگی کی بہت کم لاگت کی عکاسی کرتی ہے۔
“ہمارے پاس اتنے پیسے نہیں ہیں،” خریدار نے CNBC کو بتایا۔ “اگر ہمارے پاس کافی پیسہ ہوتا تو ہم بیجنگ میں خرید رہے ہوتے۔”