ایک تین حرفی مخفف ہے جسے ماہرین اقتصادیات نے چار حرفی لفظ کی توانائی کے ساتھ تلفظ کرنا شروع کر دیا ہے: “OER”
اس کا مطلب مالک کے مساوی کرایہ ہے، اور اسے 1980 کی دہائی سے امریکی ہاؤسنگ افراط زر کی پیمائش کے لیے استعمال کیا جا رہا ہے۔ جیسا کہ اس کے نام سے پتہ چلتا ہے، یہ سروے اور مارکیٹ کے اعداد و شمار کا ایک مجموعہ استعمال کرتا ہے تاکہ اندازہ لگایا جا سکے کہ گھر کے مالکان کو جس گھر میں وہ رہتے ہیں اسے کرایہ پر لینے میں کتنا خرچ آئے گا۔
لیکن امریکہ کی قیمتوں میں اضافے کے تین سال بعد، اقتصادی ماہرین کے لیے ہاؤسنگ کی پیمائش سے نفرت کرنا تقریباً کلیچ بن گیا ہے۔ اگر اتنی سست رفتاری کی وجہ سے اس سے معیشت میں تازہ ترین حالات کی عکاسی نہیں ہوتی ہے تو مخالف لوگ دھماکے کرتے ہیں۔ ناقدین کا استدلال ہے کہ یہ پیچیدہ شماریاتی طریقوں کا استعمال کرتا ہے جو بہت کم معنی رکھتے ہیں۔ سب سے شدید نفرت کرنے والے اصرار کرتے ہیں کہ یہ اس کے بارے میں غلط تاثر دے رہا ہے۔ جہاں مہنگائی کھڑی ہے۔.
موڈیز اینالیٹکس کے چیف اکانومسٹ اور بائیڈن انتظامیہ کے متواتر مشیر مارک زندی نے کہا کہ “یہ افراط زر کے بارے میں ہماری سمجھ میں کچھ اضافہ نہیں کر رہا ہے۔” مکمل انکشاف: نیویارک ٹائمز نے مسٹر زندی کو اس مضمون کے لیے بلایا کیونکہ وہ سوشل میڈیا پر OER کے بارے میں بہت سے ماہرین اقتصادیات میں سے ایک ہیں۔ انہوں نے کہا کہ وہ “فین نہیں ہیں۔”
مہنگائی کے اس ایک نرالی جزو نے اتنا بڑا پیسہ کمانے کے لیے کیا کیا ہے؟
یہ کم و بیش معاشی خوشحالی کو روک رہا ہے۔ ہاؤسنگ افراط زر کے اقدامات گزشتہ سال کے دوران حیرت انگیز طور پر چپچپا رہے ہیں، اور اب وہ قیمتوں میں مجموعی طور پر اضافے کو معمول پر آنے سے روکنے میں ایک بڑی رکاوٹ ہیں۔ اس کے دستک پر اثرات ہیں: افراط زر کی برقرار رہنے کی طاقت کی وجہ سے، فیڈرل ریزرو شرح سود کو دو دہائیوں سے زیادہ کی بلندی پر رکھ رہا ہے تاکہ معیشت کو سست کر کے قیمتوں کو کنٹرول میں رکھنے کی کوشش کی جا سکے۔
لیکن اگرچہ اس سے انکار نہیں کیا جاسکتا کہ OER امریکہ کی افراط زر کی کہانی کا ایک مرکزی کردار بن گیا ہے، لیکن ہر کوئی یہ نہیں سوچتا کہ یہ برا آدمی ہے۔ کچھ ماہرین اقتصادیات کا خیال ہے کہ یہ صارفین کے تجربے کے ایک اہم حصے کی پیمائش کرنے کا ایک درست اور معقول طریقہ ہے۔ بدھ کی صبح جاری ہونے والی ایک تازہ کنزیومر پرائس انڈیکس رپورٹ سے پہلے، ہاؤسنگ افراط زر کا حساب کیسے لگایا جاتا ہے، اس کا کیا مطلب ہے اور اس کے بعد کیا ہو سکتا ہے اس بارے میں سمجھنے کے لیے چند اہم حقائق ہیں۔
OER ہاؤسنگ کی 'کھپت کی قیمت' کی پیمائش کرنے کی کوشش کرتا ہے۔
آئیے بنیادی باتوں سے شروع کریں۔ امریکہ میں افراط زر کے دو اہم اقدامات ہیں، کنزیومر پرائس انڈیکس اور پرسنل کنزمپشن ایکسپینڈیچرز انڈیکس۔ دونوں معاملات: CPI ہر مہینے کے شروع میں جاری کیا جاتا ہے، اس کا پہلا سنیپ شاٹ فراہم کرتا ہے کہ قیمتوں نے پچھلے مہینے میں کیا کیا ہے۔ پی سی ای بعد میں آتا ہے، لیکن یہ وہ انڈیکس ہے جسے فیڈ حکام اپنے 2 فیصد افراط زر کے ہدف کے ساتھ حاصل کرتے ہیں۔
دو اشاریہ جات قدرے مختلف تصورات کو ٹریک کرتے ہیں۔ کنزیومر پرائس انڈیکس اس بات کو پکڑنے کی کوشش کرتا ہے کہ لوگ جیب سے کیا خرید رہے ہیں (یعنی، آپ کیا خرچ کر رہے ہیں)، جبکہ ذاتی استعمال کے اخراجات کی پیمائش طبی دیکھ بھال جیسی چیزوں کی لاگت کو پکڑتی ہے جس کی ادائیگی میں آجر کی طرف سے فراہم کردہ انشورنس مدد کرتا ہے (یعنی، آپ کیا کھا رہے ہیں)۔
دونوں ایک ہی بنیادی ہاؤسنگ ڈیٹا پر کھینچتے ہیں، لیکن ان کے مختلف حسابات کی وجہ سے، ہاؤسنگ کنزیومر پرائس انڈیکس کا ایک بہت بڑا حصہ بناتی ہے: تقریباً 33 فیصد، PCE کے لیے تقریباً 15 فیصد۔
سی پی آئی کا بھاری ہاؤسنگ حصہ دو ذرائع سے آتا ہے۔ “بنیادی رہائش کا کرایہ” اس بات کی پیمائش کرتا ہے کہ لوگ رینٹل ہاؤسنگ پر کتنا خرچ کر رہے ہیں اور کل افراط زر کے انڈیکس کا تقریباً 8 فیصد ہے۔ “مالک کا مساوی کرایہ” میٹرک، جو کہ ملکیتی مکانات کے کرایے کی لاگت کا تخمینہ لگاتا ہے، 25 فیصد زیادہ ہے۔
آپ سوچ رہے ہوں گے: حکومت ہاؤسنگ کے اس پیچیدہ اقدام کو کیوں استعمال کر رہی ہے جب کہ صرف گھر کی قیمت میں اضافے کی پیمائش کرنا آسان ہوگا؟ جواب یہ ہے کہ مکانات ایک سرمایہ کاری ہیں۔ ان کی قیمتوں میں اضافہ کو “افراط زر” کے طور پر شمار کرنا سٹاک مارکیٹ میں چڑھنے کو “مہنگائی” کہنے کے مترادف ہوگا۔
لیکن گھر صرف ایک سرمایہ کاری نہیں ہیں۔ ہاؤسنگ بھی ایک ایسی چیز ہے جسے ہم استعمال کرتے ہیں، اور ایک گھر میں رہ کر، ایک مالک اسے لیز پر دینے کے مالی مواقع کو چھوڑ رہا ہے۔ لہٰذا اس گھر کی ملکیت کی “کھپت کی قیمت” حاصل کرنے کے لیے، حکومت یہ جاننے کی کوشش کرتی ہے کہ اسے کرایہ پر لینے پر کتنا خرچ آئے گا۔
ہم کس طرح اندازہ لگاتے ہیں کہ کرایہ تھوڑا سا ناگوار ہے۔
حکومت ہاؤسنگ لاگت کی افراط زر کا تعین کرنے کے لیے بنیادی طور پر دو قدمی عمل کا استعمال کرتی ہے۔ مرحلہ 1: اندازہ لگائیں کہ مہنگائی کے اشاریہ میں صارفین کی خریدی ہوئی ہر چیز کے مقابلے میں کتنا وزن کا کرایہ اور مالک کا مساوی کرایہ ملنا چاہیے۔ مرحلہ 2: اندازہ لگائیں کہ اصل میں کرائے کتنے بڑھ رہے ہیں۔
مرحلہ 1، وزن، سروے کے دو سوالات پر مبنی ہے: اگر آپ کے مالک ہیں، اگر آپ اپنا مکان یا اپارٹمنٹ کرائے پر دے سکتے ہیں تو آپ کو کتنا مل سکتا ہے؟ اور اگر آپ کرایہ پر لیتے ہیں تو کتنا ادا کرتے ہیں؟
مرحلہ 2، قیمت میں تبدیلی، اصل رینٹل ڈیٹا پر مبنی ہے۔ حکومت رینٹل ہاؤسنگ یونٹس کے رولنگ سیمپل سے ڈیٹا اکٹھا کرتی ہے، ہر چھ ماہ بعد ہر یونٹ کی جانچ پڑتال کرتی ہے کہ آیا مالک مکان زیادہ قیمت وصول کر رہا ہے۔ (یہ ان اعداد و شمار میں ایڈجسٹمنٹ کرتا ہے: مثال کے طور پر، واحد خاندانی مکانات مالک کے مساوی پیمانے پر زیادہ وزن رکھتے ہیں، کیونکہ ملکیتی مکانات کا مکان بمقابلہ اپارٹمنٹ ہونے کا امکان زیادہ ہوتا ہے۔)
قیمت کی تبدیلی کے ساتھ وزن کو یکجا کریں اور، بام، افراط زر میں آپ کا ہاؤسنگ کا حصہ ہے۔ ہاؤسنگ کے ساتھ، اپریل میں کنزیومر پرائس انڈیکس افراط زر 3.4 فیصد رہا۔ ہاؤسنگ کو گھٹائیں اور اس کے مطابق انڈیکس کا دوبارہ وزن کریں، اور افراط زر 2.3 فیصد کی طرح کچھ ہوتا۔
واضح طور پر، ہاؤسنگ افراط زر ایک بڑی وجہ ہے کہ افراط زر بلند رہتا ہے۔
ہم ابھی بھی انتظار کر رہے ہیں … اور انتظار کر رہے ہیں … مزید ٹھنڈک کا۔
اقتصادی ماہرین ہاؤسنگ ایندھن سے چلنے والی افراط زر کے مزید تیزی سے ختم ہونے کا انتظار کر رہے ہیں۔ Zillow جیسی کمپنیوں کے ذریعہ تیار کردہ مارکیٹ کے اعداد و شمار اور حکومت کی طرف سے تیار کردہ نئے کرائے کے اعداد و شمار دونوں یہ ظاہر کرتے ہیں کہ نئی لیز پر دی گئی جگہوں پر کرائے میں اضافہ پچھلے دو سالوں میں کافی ٹھنڈا ہوا ہے۔
لیکن افراط زر کے اشاریہ تمام مکانات کی پیمائش کرتے ہیں، نہ صرف نئی کرائے کی جگہوں کی جب 2021 میں مارکیٹ کے کرایے کی قیمتیں بڑھیں، تمام کرایہ داروں نے فوری طور پر اپنے کرایوں کو اونچی سطح پر دوبارہ سیٹ ہوتے نہیں دیکھا: مکان مالکان نے بتدریج لیز کو زیادہ قیمتوں پر دوبارہ ترتیب دیا ہے، جس کی وجہ سے پہلے کا پاپ آہستہ آہستہ سرکاری ہاؤسنگ افراط زر کے اعداد و شمار میں ظاہر ہوتا ہے۔
پیشن گوئی کرنے والوں کا خیال تھا کہ پکڑنے کا عمل 2023 اور 2024 میں ختم ہو جائے گا، جس سے رہائش کے اخراجات اور مجموعی افراط زر میں نمایاں کمی واقع ہو گی۔ لیکن نئے اور موجودہ کرائے کی افراط زر کے درمیان ہم آہنگی توقع سے بہت زیادہ وقت لے رہی ہے۔
ماہرین اقتصادیات اب بھی پاس تھرو ہونے کی توقع رکھتے ہیں، لیکن انہیں اس بارے میں کم اعتماد ہو گیا ہے کہ یہ کتنی جلدی آئے گا اور یہ کتنا وسیع ثابت ہوگا۔ اور کچھ لوگ گھبراہٹ سے دیکھ رہے ہیں کیونکہ اپارٹمنٹ کے نئے کرایوں کے کچھ اقدامات بیک اپ کے نشانات دکھاتے ہیں۔ تحقیقی فرم زیلمین اینڈ ایسوسی ایٹس کے ذریعہ ٹریک کردہ کرایہ کی پیمائش بھی تجدید کی طاقت کے ابتدائی آثار دکھا رہی ہے۔
“اگر آپ نے مجھ سے چھ ماہ پہلے پوچھا ہوتا، تو میں کہتا: ہاں، انہیں اکٹھا ہونا پڑے گا،” زیلمین کے منیجنگ ڈائریکٹر مارک فرانسسکی نے کہا۔ “ہر مہینہ جو گزرا اور وہ نہیں گزرا، میرا اعتماد کم ہو گیا ہے۔”
تو کیا افراط زر میں OER کی کوئی جگہ ہے؟
چونکہ آج کی ہاؤسنگ افراط زر بنیادی طور پر گرفت میں آنے والی افراط زر ہے، کچھ ماہرین اقتصادیات کا خیال ہے کہ ہمیں اسے ماضی میں دیکھنا چاہیے۔ یورپ میں، کچھ لوگ بتاتے ہیں، بنیادی افراط زر کا پیمانہ مالک کے زیر قبضہ مکانات کو مکمل طور پر خارج کرتا ہے۔
لیکن جب کہ پیمائش ہونے کے لئے بہت زیادہ گرمی حاصل کرتی ہے “جعلی“یا”مہنگائی کرنے والا، یا بار بار کی بنیاد پر (لیکن غلط) دعوی کہ یہ ایک مشکوک سروے سے آیا ہے، کچھ ماہرین اقتصادیات اس کے ساتھ کھڑے ہیں۔
“مجھے نوجوانوں کے ساتھ ٹوٹنے دو اور OER کا دفاع کرنے دو،” ایرنی ٹیڈیشی نے کہا، جو حال ہی میں وائٹ ہاؤس کونسل آف اکنامک ایڈوائزرز میں چیف اکانومسٹ تھے۔ انہوں نے کہا کہ ایک چیز کے لیے، آپ نے جس افراط زر کے میٹرک کے ساتھ شروعات کی ہے اس کے ساتھ کھڑے رہنا ضروری ہے۔ گول پوسٹس کو منتقل کرنا مہنگائی سے لڑنے کے لیے فیڈ کے عزم پر عوام کے اعتماد کو کمزور کر سکتا ہے۔
مسٹر ٹیڈیسچی نے اس بات پر بھی زور دیا کہ OER ایک اہم خیال کو حاصل کرنے کی کوشش کرتا ہے۔ جیسے جیسے وقت کے ساتھ مکانات کی قدر میں تبدیلی آتی ہے، یہ ہماری معاشی زندگیوں کو تشکیل دیتا ہے۔
مثال کے طور پر، اگر گھر کے مالک کو منتقل ہونا ہے اور اسے کرایہ پر لینے کی ضرورت ہے، تو ایسا کرنا زیادہ مہنگا ہوگا۔ (یورپ، جس قدر اس کی قیمت ہے، اپنے مالک کے زیر قبضہ رہائش کے اخراجات کو واضح طور پر تیار کرنے پر کام کر رہا ہے کیونکہ یہ افراط زر کا ایک اہم جزو ہے۔)
جس طرح طبیعیات میں پیمائش کرنے میں مشکل قوتیں کائنات کے کام کرنے کے طریقے کے لیے اہم ہیں، مسٹر ٹیڈیسچی نے کہا، ہم جہاں رہتے ہیں وہاں سے جو قدر ہم حاصل کرتے ہیں وہ معیشت کے کام کے لیے بہت زیادہ اہمیت رکھتی ہے – چاہے یہ پیچیدہ ہی کیوں نہ ہو۔
“OER معاشیات کا تاریک معاملہ ہے،” انہوں نے کہا۔