اعلی سود کی شرح کے درمیان گھروں کی قیمتیں توقع سے بہتر رہیں۔ لیکن اس کا مطلب یہ نہیں ہے کہ ہاؤسنگ مارکیٹ صحت مند ہے۔
جب فیڈرل ریزرو نے 2022 میں شرح سود میں اضافہ کرنا شروع کیا، تو زیادہ تر ماہرین اقتصادیات کا خیال تھا کہ ہاؤسنگ مارکیٹ سب سے پہلے اس کے نتائج کا شکار ہو گی: قرض لینے کے زیادہ اخراجات اسے خریدنا اور تعمیر کرنا زیادہ مہنگا کر دیں گے، جس کی وجہ سے طلب میں کمی، تعمیرات اور قیمتیں کم ہوں گی۔ .
وہ ٹھیک تھے – پہلے۔ تعمیر سست ہوئی، لیکن پھر اٹھایا. قیمتوں میں ہچکی ہوئی، پھر ان کا اوپر کی طرف مارچ دوبارہ شروع ہوا۔ زیادہ قیمتوں نے گھروں کو برداشت کرنا مشکل بنا دیا، لیکن امریکی پھر بھی انہیں خریدنا چاہتے تھے۔
نتیجہ ایک ہاؤسنگ مارکیٹ ہے جو معاشیات کی نصابی کتابوں میں بیان کردہ سے مختلف اور اجنبی ہے۔ حصے حیرت انگیز طور پر لچکدار ثابت ہوئے ہیں۔ دیگر حصوں کو تقریبا مکمل طور پر قبضہ کر لیا گیا ہے. اور کچھ ایسے لگتے ہیں کہ اگر قیمتیں زیادہ دیر تک بلند رہیں یا معیشت غیر متوقع طور پر کمزور ہو جائے تو گرنے کا خطرہ ہے۔
یہ بھی شدید تقسیم کا بازار ہے۔ وہ لوگ جنہوں نے 2022 سے پہلے کم شرحوں میں بند کر دیا تھا، زیادہ تر معاملات میں، ان کے گھر کی قیمتیں بڑھ گئی تھیں لیکن وہ زیادہ قرض لینے کے اخراجات سے محفوظ رہے تھے۔ دوسری طرف وہ لوگ جن کے پاس پہلے سے ملکیت نہیں تھی، انہیں اکثر ناقابل برداشت کرائے اور ناقابل برداشت گھر کی قیمتوں میں سے انتخاب کرنا پڑتا ہے۔
لیکن صورتحال نازک ہے۔ ملک کے کچھ حصوں میں مکان مالکان کو بیمہ کی آسمانی قیمتوں کا سامنا ہے۔ کچھ شہروں میں کرائے معتدل ہو گئے ہیں۔ بلڈرز پہلی بار خریداروں کے لیے نئے گھروں کو سستی بنانے کے طریقے تلاش کر رہے ہیں۔
کوئی بھی اشارے پوری کہانی نہیں بتاتا۔ بلکہ، ماہرین اقتصادیات اور صنعت کے ماہرین کا کہنا ہے کہ ہاؤسنگ مارکیٹ کو سمجھنے کے لیے اس پہیلی کے مختلف ٹکڑوں پر روشنی ڈالنے والے ڈیٹا کی ایک صف کو دیکھنے کی ضرورت ہے۔
1. خریدنے کے لیے گھر تلاش کرنا مشکل ہے۔
شرح سود میں تیزی سے اضافے نے مکانات کی مانگ کو کم کر دیا، جس سے قرض لینا زیادہ مہنگا ہو گیا۔ لیکن اس کی وجہ سے سپلائی میں بھی بڑی کمی آئی: بہت سے مالکان اپنے گھروں کو زیادہ دیر تک روکے ہوئے ہیں بصورت دیگر کیونکہ فروخت کرنے کا مطلب ہے کہ ان کی انتہائی کم شرح سود کو ترک کرنا ہے۔
اس “ریٹ لاک” کے رجحان نے فروخت کے لیے گھروں کی شدید قلت میں حصہ ڈالا ہے۔ یہ واحد عنصر نہیں ہے: وبائی مرض سے پہلے گھر کی عمارت برسوں سے پیچھے رہ گئی تھی، اور ریٹائرڈ بیبی بومرز ریٹائرمنٹ کمیونٹیز میں جانے یا کنڈومینیم میں کمی کرنے کے بجائے اپنے گھروں میں رہنے کا انتخاب کر رہے ہیں جیسا کہ بہت سے ہاؤسنگ ماہرین نے توقع کی تھی۔
بہت سے ماہرین اقتصادیات کا کہنا ہے کہ سپلائی کی کمی نے قیمتوں کو بلند رکھنے میں مدد کی ہے، خاص طور پر کچھ بازاروں میں، اگرچہ وہ اثر کی شدت کے بارے میں متفق نہیں ہیں۔ جو بات یقینی ہے وہ یہ ہے کہ خریدنے کی امید رکھنے والے ہر فرد کے لیے گھر تلاش کرنا انتہائی مشکل رہا ہے۔
2. گھر ناقابل برداشت ہیں۔
S&P CoreLogic Case-Shiller پرائس انڈیکس کے مطابق، گھروں کی قیمتیں، پہلے سے زیادہ، وبائی مرض کے دوران بڑھ گئیں، 2019 کے آخر سے 2021 کے وسط تک قومی سطح پر 40 فیصد سے زیادہ بڑھ گئیں۔ اس کے بعد سے وہ زیادہ آہستہ آہستہ بڑھے ہیں، لیکن وہ اتنے گرے نہیں جتنے ماہرین اقتصادیات کی توقع تھی جب فیڈ نے شرح سود میں اضافہ کرنا شروع کیا۔
بڑھتی ہوئی شرح سود نے ان قیمتوں کو بہت سے خریداروں کی پہنچ سے بھی دور کر دیا ہے۔ 10 فیصد کم ادائیگی کے ساتھ $300,000 کا مکان خریدنے والا کوئی 2021 کے آخر میں رہن پر ماہانہ $1,100 ادا کرنے کی توقع کر سکتا ہے، جب 30 سالہ، مقررہ شرح والے قرض پر سود کی شرح تقریباً 3 فیصد تھی۔ آج، تقریباً 7 فیصد کی شرح کے ساتھ، اسی گھر کی قیمت تقریباً $1,800 ہوگی، جو ماہانہ اخراجات میں تقریباً 60 فیصد اضافہ ہے۔ (یہ انشورنس یا دیگر اخراجات کی بڑھتی ہوئی لاگت کو بھی مدنظر نہیں رکھتا ہے۔)
ماہرین اقتصادیات کے پاس استطاعت کی پیمائش کے مختلف طریقے ہیں، لیکن وہ سب ایک ہی چیز کو ظاہر کرتے ہیں: گھر خریدنا، خاص طور پر پہلی بار خریداروں کے لیے، کئی دہائیوں میں یا شاید کبھی بھی کسی بھی مقام سے کہیں زیادہ پہنچ سے باہر ہے۔ زیلو سے ایک انڈیکس ظاہر کرتا ہے کہ 10 فیصد کمی کے ساتھ درمیانی گھر خریدنے والا عام گھرانہ اپنی آمدنی کا 40 فیصد سے زیادہ ہاؤسنگ اخراجات پر خرچ کرنے کی توقع کر سکتا ہے، مالیاتی ماہرین کی تجویز کردہ 30 فیصد سے بھی زیادہ۔ اور بہت سے شہروں میں، جیسے کہ ڈینور، آسٹن اور نیش وِل – نیو یارک اور سان فرانسسکو جیسے طویل عرصے سے باہر جانے والوں کو کوئی اعتراض نہیں – تعداد بہت زیادہ خراب ہے۔
3. نئے گھر (کچھ) خلا کو پُر کر رہے ہیں۔
پچھلے دو سالوں میں ہاؤسنگ مارکیٹ میں شاید سب سے حیران کن ترقی نئے گھر کی فروخت کی لچک رہی ہے۔
ڈویلپرز عام طور پر اس وقت جدوجہد کرتے ہیں جب سود کی شرح بڑھ جاتی ہے، کیونکہ زیادہ قرض لینے والے اخراجات خریداروں کو دور کر دیتے ہیں جبکہ اسے تعمیر کرنا زیادہ مہنگا بھی ہوتا ہے۔
لیکن اس بار، فروخت کے لیے بہت کم موجودہ مکانات کے ساتھ، بہت سے خریدار نئی تعمیرات کا رخ کر رہے ہیں۔ ایک ہی وقت میں، بہت سے بڑے بلڈرز سود کی شرح کم ہونے پر قرض لینے کے قابل تھے، اور وہ اس مالیاتی طاقت کو استعمال کرنے کے قابل ہو گئے تاکہ وہ صارفین کے لیے شرح سود کو “خریدنے” کے لیے استعمال کر سکیں – قیمتوں میں کمی کیے بغیر ان کے گھروں کو مزید سستی بنانا۔
نتیجے کے طور پر، نئے گھروں کی فروخت نسبتاً مستحکم رہی ہے یہاں تک کہ موجودہ گھروں کی فروخت میں کمی آئی ہے۔ ڈویلپرز نے خاص طور پر چھوٹے گھر بنا کر پہلی بار خریداروں کو پورا کرنے کی کوشش کی ہے، جو مارکیٹ کا ایک ایسا حصہ ہے جسے وہ سالوں سے نظر انداز کر رہے ہیں۔
تاہم، یہ واضح نہیں ہے کہ یہ رجحان کب تک جاری رہ سکتا ہے۔ جب قیمتیں پہلی بار بڑھیں تو بہت سے معماروں نے سرگرمی سے پیچھے ہٹ گئے، اور آنے والے سالوں میں مارکیٹ میں آنے کے لیے پائپ لائن میں کم نئے گھر چھوڑ دیے۔ اور اگر قیمتیں زیادہ رہتی ہیں، تو بلڈرز کے لیے وہ مالی مراعات پیش کرنا مشکل ہو سکتا ہے جو انھوں نے پہلی بار خریداروں کو راغب کرنے کے لیے استعمال کیے ہیں۔ محکمہ تجارت نے جمعرات کو کہا کہ مئی میں نجی ڈویلپرز نے تقریباً چار سالوں میں سب سے کم شرح پر نئے گھروں کی تعمیر کی۔
4. کرائے بھی ناقابل برداشت ہیں۔
وبائی مرض کے دوران ملک کے بیشتر حصوں میں کرایہ آسمان کو چھونے لگے ، کیونکہ امریکی شہروں سے بھاگ گئے اور جگہ کی تلاش کی۔ پھر وہ بڑھتے رہے، کیونکہ مضبوط لیبر مارکیٹ نے مانگ میں اضافہ کیا۔
بڑھتے ہوئے کرائے نے اپارٹمنٹ کی تعمیر میں تیزی لانے میں مدد کی، جس نے مارکیٹ میں سپلائی کا سیلاب لایا ہے، خاص طور پر آسٹن اور اٹلانٹا جیسے جنوبی شہروں میں۔ اس کی وجہ سے کرائے زیادہ آہستہ آہستہ بڑھے ہیں یا کچھ جگہوں پر گر گئے ہیں۔
لیکن یہ اعتدال مارکیٹ کے ذریعے کام کرنے میں سست رہا ہے۔ بہت سے کرایہ دار کرایہ ادا کر رہے ہیں جس پر ہاؤسنگ سائیکل میں پہلے بات چیت کی گئی تھی، اور نئی تعمیر لگژری مارکیٹ میں مرکوز کی گئی ہے، جو درمیانی یا کم آمدنی والے کرایہ داروں کی مدد کے لیے زیادہ کام نہیں کرتی، کم از کم مختصر مدت میں۔
ان سب نے کرائے کی استطاعت کا بحران پیدا کیا ہے جو بدتر ہوتا جا رہا ہے۔ کرایہ داروں کا ریکارڈ حصہ اپنی آمدنی کا 30 فیصد سے زیادہ رہائش پر خرچ کر رہے ہیں، ہارورڈ کے مشترکہ مرکز برائے ہاؤسنگ اسٹڈیز نے حال ہی میں پایا، اور 12 ملین سے زیادہ گھرانے اپنی آمدنی نصف سے زیادہ کرائے پر خرچ کر رہے ہیں۔ سستی اب صرف غریبوں کے لیے ایک مسئلہ نہیں ہے: ہارورڈ کی رپورٹ میں پتا چلا ہے کہ سالانہ $75,000 سے زیادہ کمانے والے بہت سے گھرانوں میں بھی کرایہ ایک بوجھ بنتا جا رہا ہے۔
5. ایک شفٹ ہو سکتی ہے۔
پچھلے دو سالوں میں سے، ہاؤسنگ مارکیٹ – خاص طور پر موجودہ گھروں کے لیے – پھنس گئی ہے۔ خریدار مکانات کے متحمل نہیں ہو سکتے جب تک کہ قیمتیں یا سود کی شرح میں کمی نہ ہو۔ مالکان بیچنے کے لیے بہت کم دباؤ محسوس کرتے ہیں، اور خریدار بننے کے خواہشمند نہیں ہیں۔
لاگجام کو کیا توڑ سکتا ہے؟ ایک امکان کم شرح سود ہے، جو خریداروں اور فروخت کنندگان دونوں کا بازار واپس لا سکتا ہے۔ لیکن افراط زر ضد ثابت ہونے کے ساتھ، شرح میں کمی آسنن نظر نہیں آتی۔
ایک اور امکان معمول کی طرف بتدریج واپسی کا ہے، کیونکہ مالکان فیصلہ کرتے ہیں کہ وہ مزید تاخیری حرکات کو نہیں روک سکتے اور سودے کو کم کرنے کے لیے زیادہ آمادہ ہو جاتے ہیں، اور جیسا کہ خریدار خود کو اعلیٰ نرخوں پر مستعفی ہو جاتے ہیں۔
ایسی نشانیاں ہیں جو ہونا شروع ہو سکتی ہیں۔ مزید مالکان اپنے گھروں کو فروخت کے لیے درج کر رہے ہیں، اور مزید خریداروں کو راغب کرنے کے لیے قیمتیں کم کر رہے ہیں۔ بلڈرز بغیر کسی خریدار کے قطار میں کھڑے مزید نئے مکانات مکمل کر رہے ہیں۔ رئیل اسٹیٹ ایجنٹ خالی کھلے مکانات اور گھروں کی کہانیاں شیئر کر رہے ہیں جو مارکیٹ میں توقع سے زیادہ دیر تک بیٹھے ہیں۔
شاید ہی کسی کو قیمتوں کے گرنے کی توقع ہو۔ ہزار سالہ نسل گھر خریدنے کے سالوں کے مرکز میں ہے، یعنی گھروں کی مانگ مضبوط ہونی چاہیے، اور سالوں کے زیر تعمیر ہونے کا مطلب ہے کہ ملک میں اب بھی زیادہ تر اقدامات سے بہت کم گھر ہیں۔ اور چونکہ زیادہ تر مکان مالکان کے پاس کافی مقدار میں ایکویٹی ہے، اور قرض دینے کے معیارات سخت ہیں، اس لیے جبری فروخت کی لہر کا امکان نہیں ہے جیسا کہ تقریباً دو دہائیاں قبل جب ہاؤسنگ بلبلا پھٹا تھا۔
لیکن اس کا مطلب یہ بھی ہے کہ سستی کا بحران جلد ہی حل ہونے کا امکان نہیں ہے۔ کم شرحوں سے مدد ملے گی، لیکن گھر کی ملکیت کو بہت سے نوجوان امریکیوں کے لیے قابل حصول محسوس کرنے میں اس سے زیادہ وقت لگے گا۔