فیڈرل ریزرو بینک آف سینٹ لوئس کے مطابق، گھر خریدنے کی لاگت امریکہ میں تاریخی بلندیوں پر پہنچ گئی ہے – گھر کی اوسط قیمت $420,800 ہے۔ رہائش اور رہن کے اخراجات نومبر کے انتخابی مسئلے میں تیزی سے تبدیل ہو رہے ہیں۔
Redfin کے مطابق، گھر کے خریداروں کو آج امریکہ میں ایک عام گھر کو آرام سے برداشت کرنے کے لیے $114,000 کی سالانہ آمدنی کی ضرورت ہے۔ تقریبا دوگنا 2020 میں ایک عام گھر کو برداشت کرنے کے لیے کس چیز کی ضرورت تھی۔ مردم شماری بیورو کے مطابق، یہ تعداد 2022 کی اوسط گھریلو آمدنی $74,580 سے کہیں زیادہ ہے۔
زیادہ ماہانہ ادائیگی گھر کی اعلی قیمتوں کے ساتھ ساتھ نمایاں طور پر کارفرما ہوتی ہے۔ زیادہ سود کی شرح. رہن کی شرح سود، جو 2021 میں 30 سالہ مقررہ رہن پر 2.65 فیصد کی تاریخی کم ترین سطح پر آگئی، 7 فیصد سے زیادہ بڑھ گیا2001 کے بعد سے زیادہ ہے۔ سود کی شرحیں آزاد فیڈرل ریزرو کے ذریعہ طے کی جاتی ہیں، اور صدر جو بائیڈن نے فیڈ کی آزادی پر اصرار کیا ہے۔ فیڈرل ریزرو سخت افراط زر کا مقابلہ کرنے کے لیے 2021 سے شرح سود میں اضافہ کر رہا ہے۔
تو گھر کی ملکیت کو مزید سستی بنانے کے لیے وفاقی حکومت کے پاس کون سے اوزار ہیں؟ اس مسئلے کا مطالعہ کرنے والے ماہرین کے مطابق، بائیڈن انتظامیہ اور کانگریس ان چیزوں پر غور کر سکتی ہیں۔
ان بلڈرز کے لیے ٹیکس فوائد فراہم کریں جو انٹری لیول کے گھر بناتے ہیں۔
خاص طور پر ہاؤسنگ اسٹاک کو بڑھانے کی کوشش ہونی چاہیے۔ چھوٹے، داخلے کی سطح کے گھر، کئی ماہرین متفق ہیں۔
اربن انسٹی ٹیوٹ کے ساتھی اور اوباما وائٹ ہاؤس کے سابق اقتصادی مشیر جم پیروٹ نے کہا کہ ایک بار جب شرح سود کو تصویر سے ہٹا دیا جاتا ہے، تو پھر آپ بنیادی طور پر سپلائی کی کمی پر توجہ مرکوز کرتے ہیں۔
پیروٹ نے کہا کہ ہاؤسنگ مارکیٹ میں چھوٹے اسٹارٹر ہومز کی شدید کمی دیکھی گئی ہے۔ انہوں نے کہا کہ معماروں کو بڑے، اکثر حویلی نما گھر بنانے کے لیے ترغیب دی جاتی ہے، جو زیادہ آسانی سے منافع میں بدل جاتے ہیں۔
پیروٹ نے کہا، “بڑے گھروں کی تعمیر کی لاگت کافی زیادہ ہوتی ہے، اور اگر آپ بڑے، مہنگے گھر بنا رہے ہیں تو ان اخراجات کی تلافی کرنا آسان ہے۔”
پیروٹ نے مشورہ دیا کہ وفاقی حکومت کو ڈویلپرز کے لیے “مارکیٹ کے نچلے حصے میں مکانات بنانے کے لیے ریاضی کو زیادہ سازگار بنانے” کی ضرورت ہے۔ اور کانگریس ٹیکس کوڈ کے ساتھ ایسا کر سکتی ہے۔ پیروٹ نے کہا کہ ایک طریقہ یہ ہوگا کہ کسی بھی بلڈر کو ٹیکس میں کٹوتی دی جائے جو پہلی بار گھر خریدار کے لیے گھر کی اوسط قیمت سے کم پر رہائش گاہ تعمیر کرتا ہے۔
پیروٹ نے کہا، “آپ کو مارکیٹ کے ان حصوں میں مکانات بنانے کے لیے کسی قسم کا ٹیکس فائدہ فراہم کرنے کی ضرورت ہے جہاں ہمیں ان کی سب سے زیادہ ضرورت ہے۔”
لیکن اس منقسم کانگریس کو اس طرح کے کام پر مل کر کام کرنا مشکل ہو گا، پیرٹ نے کہا۔
پیروٹ نے کہا، “مجھے ڈر ہے کہ ابھی قانون سازی کا ماحول اس قسم کی بڑی، دو طرفہ کوششوں کے لیے سازگار نہیں ہے۔” “امید ہے کہ الیکشن کے بعد ہم ایک ریبوٹ دیکھیں گے جو مزید امید افزا ونڈو فراہم کرے گا۔”
ان علاقوں سے فنڈز روکیں جو زوننگ کے قوانین کو تبدیل نہیں کرتے ہیں۔
زوننگ پر زیادہ تر کنٹرول ریاست اور مقامی حکومتوں کے پاس ہے۔ اور ریاستیں کثافت رہائشی تعمیرات پر پابندیوں کو کم کرنے کے لیے زوننگ کو اوور ہال کرنے کے لیے کام کر رہی ہیں۔ لیکن وفاقی حکومت زوننگ پر مکمل طور پر بے اختیار نہیں ہے۔
پیروٹ نے کہا کہ وفاقی حکومت نے گاجر کا طریقہ استعمال کیا ہے تاکہ مقامی لوگوں کو گھنے مکانات کے حق میں دوبارہ زون کرنے کی ترغیب دی جا سکے، لیکن اب وہ سوچتے ہیں کہ شاید چھڑی استعمال کرنے کا وقت آگیا ہے۔ مثال کے طور پر، کمیونٹیز کے لیے کوئی بھی وفاقی فنڈ اس بات پر مشروط ہو سکتا ہے کہ زوننگ کے فیصلے کیسے کیے جاتے ہیں۔ پیروٹ نے نوٹ کیا کہ کمیونٹیز کو محکمہ ہاؤسنگ اینڈ اربن ڈیولپمنٹ (HUD)، محکمہ ٹرانسپورٹیشن اور دیگر ایجنسیوں سے منصوبوں کے لیے خاطر خواہ مالی مدد ملتی ہے۔
“اگر وفاقی پالیسی ساز اس فنڈ میں سے تھوڑا سا بھی شرط لگاتے کہ آیا مقامی فیصلہ سازی زیادہ کثافت کے حامی یا ممنوع ہے یا نہیں، تو آپ مقامی سطح پر چیزوں کو اس طرح تبدیل کرنا شروع کر سکتے ہیں۔ واقعی فرق پڑے گا،” طوطے نے کہا۔
اس طرح کے اقدام سے مقامی لوگوں اور یونینوں کی طرف سے سخت مخالفت کو جنم دینا تقریباً یقینی ہوگا۔ دی پیو چیریٹیبل ٹرسٹس میں ہاؤسنگ پالیسی کے ڈائریکٹر الیکس ہورووٹز نے کہا، لیکن مزید ریاستیں پہلے ہی مقامی زوننگ کے قوانین کو ختم کرنے کے لیے قانون سازی کر رہی ہیں۔ ہورووٹز نے کہا کہ نو ریاستوں نے قابل رسائی رہائش گاہوں کی اجازت دینے والے قوانین منظور کیے ہیں یا لایا – گھر کے مالکان کی جائیدادوں پر چھوٹے، آزاد، ساس سسر کے سوئٹ کی طرح۔
ہاؤسنگ کے لیے استعمال کرنے کے لیے وفاقی زمین فروخت کریں۔
امریکن انٹرپرائز انسٹی ٹیوٹ کے ہاؤسنگ سینٹر کے شریک ڈائریکٹر ایڈورڈ پنٹو نے کہا، “وفاقی حکومت کے پاس سینکڑوں اور لاکھوں ایکڑ اراضی ہے، اور ہم یہاں نیشنل پارکس کے بارے میں بات نہیں کر رہے ہیں۔”
لیکن یہ ایک تجویز ہے جسے کانگریس کو اجازت دینے کی ضرورت ہوگی۔
اس کی کوشش کی گئی ہے۔ سین۔ مائیک لی کے ہاؤسز ایکٹ 2022 نے ہاؤسنگ پراجیکٹس کے لیے وفاقی اراضی ریاستوں اور علاقوں کو مارکیٹ سے کم نرخوں پر فروخت کرنے کی منظوری دی ہوگی۔ وفاقی حکومت لی کی آبائی ریاست یوٹاہ میں دو تہائی اراضی کی مالک ہے، اور HUD کے مطابق، مغرب میں اوسط گھریلو آمدنی اور گھر کی اوسط لاگت کے درمیان فرق سب سے زیادہ ہے۔
لیکن اس کا بل کہیں نہیں گیا۔ بیورو آف لینڈ مینجمنٹ نے، جو وفاقی اراضی کی نگرانی کرتا ہے، نے سینیٹ کی تحریری گواہی میں کہا کہ اسے “عوام یا آنے والی نسلوں کو اقدار کی مناسب تشخیص کے بغیر، یا امریکی ٹیکس دہندگان کو کافی معاوضہ دیئے بغیر زمین بیچنے پر مجبور کیا جائے گا۔”
غیر استعمال شدہ اراضی کی فروخت ماحولیات پسند گروپوں کی مخالفت کو بھی راغب کر سکتی ہے، حالانکہ بعض اوقات اس پر قابو پایا جا سکتا ہے۔ مارچ میں، واشنگٹن کی گورنمنٹ جے انسلی نے ایک قانون پر دستخط کیے جو اس ریاست کے محکمہ قدرتی وسائل (DNR) کو اجازت دے گا کہ وہ اپنی کچھ جائیداد مقامی علاقوں میں منتقل کر سکے تاکہ سستی رہائش کی تعمیر کی جا سکے۔
واشنگٹن ریاست کے جی او پی کے نمائندے اپریل کونرز، جنہوں نے بل متعارف کرایا، نے نوٹ کیا کہ ڈی این آر کے پاس 7,000 ایکڑ زمین تھی جو لکڑی کی کٹائی کے لیے ناقابل استعمال تھی کیونکہ یہ ترقی یافتہ زمین کے بہت قریب تھی۔ اس پر مکانات بنانے سے واشنگٹن میں مکانات کی کمی کو کم کیا جا سکتا ہے، کونرز نے ایک بیان میں کہا کہ ریاست کے پاس “ملک میں ہر گھر کے لیے سب سے کم ہاؤسنگ یونٹ ہیں اور تقریباً نصف کرایہ دار اپنی آمدنی کا ایک تہائی کرائے پر خرچ کرتے ہیں۔”
تیار شدہ ہاؤسنگ کے لیے فنانسنگ تک صارفین کی رسائی کو بہتر بنائیں
تیار شدہ گھر 1976 کے بعد تعمیر کردہ فیکٹری سے تعمیر شدہ رہائش گاہیں ہیں – جو پہلے موبائل ہومز کے نام سے جانا جاتا تھا – جنہیں زمین پر رکھا جا سکتا ہے۔ مردم شماری بیورو کے مطابق، نومبر 2023 میں اوسطاً نیا تیار کردہ گھر $126,600 میں فروخت ہوا۔
ہورووٹز نے کہا کہ لیکن گھریلو خریداروں کے لیے تیار شدہ گھروں کے لیے روایتی گھروں کے مقابلے میں قرضے زیادہ مشکل ہیں۔ اور چونکہ تیار شدہ ہاؤسنگ میں عام طور پر ریاستی خطوط پر جہاز رانی شامل ہوتی ہے، اس لیے وفاقی حکومت ایک بڑا کردار ادا کرتی ہے۔ HUD تیار شدہ گھروں کے لیے فنانسنگ تک رسائی کو کنٹرول کرتا ہے، اور قواعد روایتی گھروں کے لیے زیادہ سخت ہیں۔
سود کی شرحیں عام طور پر روایتی گھریلو قرضوں کے مقابلے میں تیار کردہ ہوم لون کے لیے زیادہ ہوتی ہیں، کیونکہ روایتی گھروں کے برعکس، جو وقت کے ساتھ ساتھ قدر میں اضافہ کرتے ہیں، تیار شدہ گھروں کی قدر میں کمی ہو سکتی ہے۔ ڈھانچے کو روایتی گھروں کے مقابلے میں بھی زیادہ خطرناک سمجھا جاتا ہے کیونکہ ان کا بازار میں فروخت کرنا عام طور پر مشکل ہوتا ہے۔ Horowitz تجویز کرتا ہے کہ HUD قرض لینے والوں کے لیے قرضوں تک رسائی آسان بنا سکتا ہے۔
دوسرے (اور تیسرے) گھروں کے لیے ٹیکس میں چھوٹ ختم کریں۔
AEI کے پنٹو نے کہا کہ کانگریس ایسے گھروں کے لیے ٹیکس وقفوں کو ختم کر کے وقت کے ساتھ قومی ہاؤسنگ اسٹاک میں اضافہ کر سکتی ہے جو بنیادی رہائش گاہ نہیں ہیں۔
پنٹو نے کہا کہ غیر پرائمری رہائش گاہوں کے لیے رہن کے سود کی شرح میں کٹوتی سے چھٹکارا حاصل کرنا بالآخر بہت سے مالکان کو فروخت کرنے کی ترغیب دے گا۔
“انہیں ٹیکس کوڈ کے ذریعے سبسڈی کیوں دی جائے،” پنٹو نے پوچھا۔
پنٹو نے کہا کہ ٹیکس میں وقفے کے بغیر، لاکھوں گھر مارکیٹ میں بنیادی رہائش گاہوں کے طور پر واپس آجائیں گے۔
پنٹو نے کہا کہ “اس سے وفاقی حکومت کو بنیادی طور پر کچھ نہیں کرنا پڑے گا۔” “وہ دراصل ٹیکس کی بچت پر کچھ رقم بچائیں گے، اور اس سے مانگ میں بالکل بھی اضافہ نہیں ہوگا۔”
اگرچہ یہ جلد ہونے کا امکان نہیں ہے۔ اس طرح کا اقدام کانگریس کو منظور کرنا ہوگا – اور بہت سے قانون سازوں کے پاس دوسری اور تیسری رہائش گاہیں ہیں۔ اور ان کے متعدد حلقے اور عطیہ دہندگان متعدد گھروں کے مالک ہیں۔ پنٹو نے کہا کہ رئیلٹر کے مفاداتی گروپ بھی اس کی مخالفت کریں گے۔
مہنگی رہائش گاہوں پر ٹیکس وقفوں سے نمٹنے کے لیے حالیہ برسوں میں کانگریس نے سب سے زیادہ کام 2017 میں کیا تھا، جب GOP کے زیر کنٹرول کانگریس کٹوتی کی حد کو محدود کر دیا ریاستی اور مقامی انکم ٹیکس کے لیے، جو ساحلی، بھاری ڈیموکریٹک ریاستوں جیسے نیویارک اور کیلیفورنیا کو خاص طور پر سخت متاثر کرتے ہیں۔
پنٹو نے کہا کہ پھر بھی، ثانوی گھروں کے لیے ٹیکس وقفے کو ختم کرنا “کم لٹکنے والا پھل” ہے اور اس سے رسد میں اضافہ ہوگا اور بیک وقت طلب میں کمی آئے گی۔
شرح سود کو کم کرنے سے شاید رہائش کے اخراجات کم نہیں ہوں گے۔
ماہرین اقتصادیات کو زیادہ تر شک ہے کہ فیڈرل ریزرو کی جانب سے شرح سود کو نمایاں طور پر کم کرنے سے بہت مدد ملے گی۔
ریڈفن میں اقتصادیات کی ٹیم کی قیادت کرنے والے چن ژاؤ نے کہا، “اگر فیڈ شرحوں کو اس طریقے سے کم کرے جس سے رہن کی شرح 4٪ کی حد تک گر جائے، تو ہم ہاؤسنگ مارکیٹ میں طلب اور رسد دونوں میں اضافہ دیکھیں گے۔”
اور گھر کی قیمتیں بڑھیں یا گریں اس کا انحصار اس بات پر ہوگا کہ گھر کی طلب اور رسد کا کیا ہوتا ہے۔
ژاؤ نے کہا، “اگر طلب میں مزید اضافہ ہوتا ہے، تو قیمتیں اس وقت کی نسبت تیز رفتاری سے بڑھیں گی۔” “تاہم، یہ بھی ممکن ہے کہ سپلائی میں مزید اضافہ ہو جائے کیونکہ فروخت کنندگان کو رہن کی موجودہ کم شرح کی وجہ سے کافی حد تک بند کر دیا گیا ہے۔ اگر ایسا ہے، تو قیمتوں میں اضافہ گر سکتا ہے۔ میرے خیال میں دونوں صورتوں میں قیمتیں بالکل گرنے کا امکان نہیں ہے۔”
کیا بائیڈن یا ٹرمپ کی پالیسیاں رہائش کے اخراجات میں مدد یا نقصان پہنچائیں گی؟
سابق صدر ڈونلڈ ٹرمپ نے ابھی تک رہائش کی استطاعت سے نمٹنے کے لیے پالیسی تجاویز پیش نہیں کی ہیں، حالانکہ وہ صدر بائیڈن کے تحت رہن کی شرح سود اور مکان کی قیمتوں پر تنقید کرتے ہیں۔
صدر کے پاس ہے۔ مجوزہ پہلی بار متوسط طبقے کے گھر خریداروں کو $10,000 ٹیکس کریڈٹ دینا، اور پہلی نسل کے گھر خریداروں کو $25,000 تک۔ وہ 20 بلین ڈالر کا فنڈ بھی متعارف کروا رہا ہے جس کا مقصد کرایہ کے سستی یونٹس کی تعمیر میں مدد کرنے کے علاوہ ہاؤسنگ کی ترقی کی راہ میں حائل مقامی رکاوٹوں کو دور کرنا اور سٹارٹر ہومز کی تعمیر کو فروغ دینا ہے۔
ڈاون پیمنٹ کی مدد سے گھر کے خریداروں کو قریبی مدت میں مدد مل سکتی ہے، حالانکہ ٹیکس کریڈٹ شاید زیادہ تر گھروں پر روایتی 20% ڈاون پیمنٹ سے کم ہے۔ ریکارڈ بلندیوں پر ماہانہ ادائیگیوں کے ساتھ، یہ کم ادائیگی امداد ماہانہ اخراجات کو کم نہیں کرے گی۔ اور نیچے ادائیگی کی امداد کے غیر ارادی نتائج ہو سکتے ہیں، پنٹو نے کہا: “اس سے داخلہ سطح کے گھروں کی قیمت بڑھ جائے گی۔”
ہورووٹز نے کہا کہ ڈاون پیمنٹ امداد یا خریدار ٹیکس کریڈٹ ہاؤسنگ مارکیٹ پر پڑنے والا اثر سپلائی سے محدود مارکیٹ میں پیچیدہ ہے۔
پیروٹ نے کہا کہ اگرچہ ٹرمپ نے ہاؤسنگ کے بارے میں کوئی خاص تجاویز نہیں دی ہیں، لیکن پالیسی کے دیگر شعبوں میں ان کی تجاویز سے گھروں کی قیمتیں بڑھ جائیں گی۔ پیروٹ نے کہا کہ غیر دستاویزی تارکین وطن کی بڑے پیمانے پر ملک بدری، مثال کے طور پر، مزدوری کی لاگت کو بڑھا سکتی ہے، اور چین پر محصولات میں اضافے سے مادی اخراجات بڑھ سکتے ہیں۔
طوطے نے کہا، “جو چیزیں ٹرمپ نے ہاؤسنگ سے متعلق کہی ہیں وہ تقریباً تمام غلط طریقے سے کاٹتی ہیں۔”
گھر کے اخراجات الیکشن کو کیسے متاثر کر سکتے ہیں۔
پیروٹ نے کہا کہ گھر کی ملکیت کی قیمت ڈیموکریٹس اور ریپبلکنز، شہر کے رہنے والوں اور دیہی باشندوں کے لیے ایک اہم تشویش ہے۔ پیروٹ نے کہا کہ ایک بار جب کوئی مسئلہ سرخ اور نیلے، میٹرو اور دیہی کی رکاوٹوں کو توڑ دیتا ہے، “پھر یہ کچھ ہونے کے امکان کو بدل دیتا ہے،” پیرٹ نے کہا۔
پیروٹ نے کہا، “ہاؤسنگ نے بالغوں کی میز تک اپنا راستہ تلاش کیا ہے، عملی طور پر، پہلی بار،” پیروٹ نے کہا۔
اور اگرچہ یہ فیڈ ہے جو شرح سود کو کنٹرول کرتا ہے، مسٹر بائیڈن کو ووٹرز کے ذریعہ جوابدہ ٹھہرایا جاسکتا ہے۔
“صدر بائیڈن کا دوبارہ انتخاب گھر کی ملکیت کی لاگت اور اس طرح، رہن کی مقررہ شرحوں سے گہرا تعلق ہے،” موڈیز اینالیٹکس کے چیف اکنامسٹ مارک زندی نے پیش گوئی کی۔ “مقررہ شرح فی الحال صرف 7% سے زیادہ ہے۔ اگر یہ کسی بھی طوالت کے لیے 8% سے بڑھ جاتی ہے، تو اس کے دوبارہ انتخاب کے امکانات ختم ہو جائیں گے، اور اگر یہ 6% کے قریب گر جائے تو اس کی مشکلات میں معنی خیز اضافہ ہو جائے گا، باقی سب برابر ہیں۔”